XXXX长沙写字楼发展研究 .pptxVIP

;“西站枢纽”的项目价值在哪里？这些价值吸引了哪些客户，客户从哪些市场信息的判断选择了西站枢纽？ 实现项目价值、市场价值、客户需求价值的对接，则完成了我们对西站枢纽的思考。;HOW;市场分析; 写字楼市场11年供应32万方，去化30万方，较10年分别上涨16%和158%；11年长沙写字楼市场全年成交均价为11875元。由于新政内容主要针对住宅产品，反而在一定程度上刺激了商办市场成交；万达是11年长沙写字楼市场重量级项目，其成交量达到12万方，几乎占据了长沙写字楼市场的半壁江山。;当前市场现状分析｜写字楼市场走势;当前市场现状分析｜写字楼市场走势;当前市场现状分析｜写字楼市场走势;时 间;特征/档次;中心板块 传统的城市中心腹部区域，全市写字楼集中区 市府板块 依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成 省府板块 依托省政府新址南迁形成 武广版块 依托高铁的交通枢纽价值而开发的新兴CBD区 岳麓版块 依托市政府及山水资源而开发的新兴区域;长沙市中心版块写字楼分布特征;; 长沙中心区典型写字楼的租金从06年的1.56元/天上涨到目前2.6元/天，尤其在11年长沙租金出现大幅上涨，这主要是源于写字楼市场的快速发展，长沙专业写字楼售价从06年的7500元飙升至11年的15000左右。长沙写字楼近5年租金平均年涨幅率约为12%，售价年涨幅率约为15%;当前市场现状分析｜小结;市场分析;一、五一广场为核心： 五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉CBD所在区域），目前商务氛围浓厚，高档写字楼集聚 二、河西滨江新城： 总用地面积721.5公顷 ，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区 。 三、北辰三角洲： 总建筑规模达380万平方米，其中，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米 四、南湖新城： 将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区 五、南城商务圈 省府南迁带动南城发展，形成以德思勤为龙头的红星商务圈 六、武广商务圈 武广高铁的开通，带动整个武广片区???展，喜盈门范城、万科环球村等项目先后开始建造。;2013年开始，高端写字楼将开始集中放量，核心地段及江景资源型高端写字楼将成为推售重点。; 未来高端写字楼潜在供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，潜在高端写字楼物业未来5年供应总量超过350万㎡;;高铁枢纽贯通“9+2”泛珠三角经济圈规划 “3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南地区的中心;公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生五大国际规划区域蓬勃发展; GDP20%以上速度飞速发展，2011年突破5000亿，中部第二人均可支配收 入15%速度快速增长，持续领先，中部首位; 第三产业GDP以15%年增长率逐步增长，2011年破2千亿元，为中部第二 催生高端写字楼市场容量向上发展; 外来知名企业纷纷进驻长沙，当前入驻长沙的世界500强企业超100家 其中40家投资兴办实体;未来市场走势预判｜小结;市场分析;根据长沙市房地产市场预警报动态监测系统，2013 年1—7月长沙是内六区写字楼用房成交面积47.24万平方米，同比增长258.15％，成交5119套，同比增长226.68％，从今年月度成交情况来看，除1月、7月成交面积超过10万平米外，其余月份均低于10万平方米，其中7月成交10.06万平方米，为年内新高，同比增长151.50％，成交1113套，同比增长153.53％.;2013年 1----—7月开福区、天心区、雨花区新建写字楼用房成交面积居前，分别为13.60万平方米、13.20万平方米、11.03万平方米，望城区成交面积最小为0.2万平方米，从网签面积同比情况来看，除芙蓉区同比下降外，其他区域为同比上涨，其中芙蓉区同比下降13.96%，岳麓区同比涨幅最大为994.33%，新建写字楼用房网签超过1000套的区域天心区，雨花区，分别为1730套，1168套。;2013年1—7月份长沙市内六区新建写字楼用房成交主要集中于三环以内地段，其中成交面积占比37.67%，套数占比42.67%，三环以外地段成交量最小，为0.49万平方米/108套，占比低于5%。 ;自去年10月以来长沙市内六区新建写字楼用房成交均价都在10000元/平方米以上，其中2013年5月成交均价13247元/平方米，为年内新高，7月成交均价11130元/平方米。;2013年1—7月长沙市内六区新建写字楼用房网签均价为11932元/平方米，各行政区新建写字楼用房网签均价互不相同，其