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我国房地产行业的 PEST 模型分析 班级：工商管理 151、152 班 成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双 目录 一、PEST 分析简介 PEST 分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业 的宏观因素。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的 具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术 (Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。 政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。 不 同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。 即使 社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾 向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。 经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。 宏观经济环境主要指一个国家的人口 数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的 国民经济发展水平和发展速度。 微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者 的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。这些因素直接决定着企业目前及未 来的市场大小。 社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习 惯、审美观点、价值观念等。 文化水平会影响居民的需求层次； 宗教信仰和风俗习惯会 禁止或抵制某些活动的进行； 价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本 身的认可与否； 审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。 技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应 及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点； ⑵该领域技术发展动态和研究开发费用 总额； ⑶技术转移和技术商品化速度； ⑷专利及其保护情况，等等。 二、我国房地产概况 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以 及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带 动性和风险性的产业。包括;土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划 拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。我国房地产 行业可分为四类:(1)地产服务业类，例如世联地产;(2)商业地产类，例如中国国贸;(3)开发加 持有类，例如金融街、世茂股份;(4)开发类，例如万科 A 、招商地产、保利地产等，其中开 发类属于大部分。 总体来看我国房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加 强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲 动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加 息、提高等措施所导致的与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣 工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来 2—3 年 我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于 20 ％。市场供求不平衡矛盾将继 续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响的因素主要有：上调银行存贷款、控制 二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于的预期不断刺激“热钱”涌入我国， 且大部分流入了房地产领域，未来 2-3 年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所 提高。 　　 房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来 2—3 年我国房地 产价格仍将保持上升的趋势，原因：第一，房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需 求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二，近年来地价、建筑材 料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三，从经济学理论来看， 房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展， 居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只 会上升，而不可能下降。 　　 普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国 家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支 持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具