2525编号城市综合体物业管理特点及其运作方案.ppt

深圳市新摩尔商业管理公司 杨宝民 2013年10月修订 QQ:250703408 综合体群:203197880 城市综合体物业管理特点及其运作方案 现代综合体物业管理含义 鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系,吸引高品质人才进入到物业管理公司,实现物业服务智能化,降低物业能耗和运营成本。 现代物业管理要通过提供丰富的增值服务和高附加值服务,提升自己的服务品质,满足业主的各类需求,体现业主资产价值的最大化,最终实现企业创富能力的提升、物业管理产业结构的优化升级、行业社会效益和经济效益的同步增长、行业社会价值和社会地位的彰显。 综合体物业管理特点 1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。 2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室（含前台、财务、采购、仓库） ——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）； ——工程管理与能耗管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。 3. 物业管理收费特点 由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 购物中心收费 20-30元//月平方米 省级城市40-50元/月/平米 五星级酒店 由酒店管理公司拨款 根据规模和服务要求一般费用需要200万元-400万元 写字楼 普通3-5元//月平方米 5A写字楼,以深圳大中华国际金融中心为例 物业费：8.8元/月/平米 公寓 3-5元/平方米 五星级别酒店式公寓收费 6-7元/月/平米 关于城市综合体的物业计费和管理规约应按照业主共同利益区分 主力店和次要主力点水电费用和物业管理费用应在租赁合约中明确规定，主力店物业管理费用可以低于普通商铺。 公共空间采用分摊思路，利于通道和空中花园照明等计费采用公摊方式。 划分组团的公共空间，采用本组团分摊方式。 物业管理费用的确定 1.人员工资 2. 相关的办公费用 3.建筑相关维护材料和维修费用;设备备件和维修费用 4.物业管理的合理利润 加强和规范“佣金”“基金”的核算与管理 深圳市物业管理行业管理规定要求，物业管理处应该按照管理成本的10%提取管理佣金上交物业管理公司，这部分提取的佣金可以列入物业管理处的管理成本。如果物业管理处收不抵支，佣金可以少提，但是不可因为物业管理处收高于支而擅自提高计提标准。 物业管理企业最主要的一项基金就是住宅维修基金，它是一项区之于业主用之于业主的专项消费基金。物业管理企业必须按照代管理基金的性质严格遵循物业管理条例及物业管理部门的规定核算管理合使用。 二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 综合体商业管理公司 购物中心物业管理处 综合体物业管理公司 卫生清洁部 保安部 财务部 工程与设备部 工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。 关于商业综合体业主委员会的组建 业主委员会的成立标志着业主们有了自己的自治组织，任何业主都可以通过委员会发表意见和言论，所有的困难都可以提交委员会研究解决，通过业主委员会这个沟通的平台，可以使业主逐渐了解物业管理公司是真正为购物广场、为广大业主着想，可以逐渐消除业主可能存有的戒心，使更多的业主配合我们的工作，比如在青岛万达购物广场商铺招商工作中，开始只有72个商铺的业主将租赁权委托给了物业管理公司，在通过召开两次业主委员会沟通以后，达到了102个，从而确保了购物广场的商品布局能够按照既定的规划方案实施。 对于产权分散的商业街区,还可以组织商业经营委员会,共同决定重大经营事宜。 三、 综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收