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城市地产市场运行情况分析报告 近几年来，随着住房制度改革的不断深化，××市在市政府的领导下，通过深入贯彻国务院、省政府《关于加快房地产业持续健康发展的通知》精神，该市房地产开发投资稳步增长，住宅建设步伐进一步加快，居民住房条件有了较大的改善，房地产交易市场日趋活跃，开发项目的物业管理逐步规范，城市化进程不断加快。但是，因该市房地产业起步较晚，房地产市场还存在着诸多亟待解决的问题，现就有关情况作简要分析。 一、基本情况 （一）完成投资、竣工、销售情况 该市今年完成房地产投资6.23亿元，房屋开发面积86.29万平方米，竣工面积57.89万平方米，销售面积40余万平方米，分别较上年增长77.42%、32.67%、3.76%、30%。完成投资占全市国内生产总值的1.44%，同比增长58.24%。 1．房屋开发面积36.13万平方米，比上年的31.75平方米增长13.8%。 2．竣工面积23.52万平方米，比上年的16.54万平方米增长42.2%。 3．销售面积19.98万平方米，比上年的11.57万平方米增长72.69%。 （二）市场情况 随着城市的发展，招商引资的扩大，外地一些新的消费理念逐步为市民所接纳，人们对住房的需求也从适用紧凑型向质量好、环境好、功能全的舒适型过渡。 1．目前城区主导户型面积在110～140平方米之间，其中二室二厅、三室二厅的户型占消费市场份额的80%左右。 2．商品房空置率已由去年的28.21%下降至18%，新开发的商品房基本无积压。 （三）市场价位 随着国家土地政策的变化，以及房地产市场的整顿和规范，商品房销售价格才基本体现出其价值水平，平均售价在8 500元左右，部分功能全的小区售价突破万元大关。 （四）房地产开发资金来源 企业自筹资金占51.2%（其中企业自有资金占11.6%），其他资金占45.3%（其中定金及预收房款占38.8%），开发项目贷款仅占3.5%。 （五）开发企业基本情况 截止目前，全市有开发企业83家，资质等级情况为：二级3家、三级13家、四级33家、暂定34家。其中市区有开发企业39家，资质分别为：二级3家、三级5家、四级15家、暂定16家。 （六）物业管理 新开工的房地产项目按照《物业管理条例》，逐步在推行前期物业管理，但前几年开发的近50个项目，实施物业管理的只有30余个，占60%，管理面积近25万平方米，覆盖率为68%。 （七）三级市场交易情况 随着省市有关已购公有住房和经济适用房上市出售管理办法的相继出台，市区二手房交易日见频繁，到目前完成交易近500余户，面积达5.5万平方米。二手房的流通，不仅满足了不同住房消费层次的需求，而且解决了部分低收入家庭住房困难的问题，同时，也有效地推动了房地产市场的发展。 二、市区房地产开发的基本现状 1．房地产开发投资持续增长，占固定资产投资和市区生产总值的比重逐步增长。 2．房屋竣工面积和销售面积增幅较大，房屋销售价格有所提升，出现建销两旺的好势头。 3．规模在3万平方米以上的住宅小区较少，零星开发建设住宅项目比较普遍。 4．房地产开发企业普遍自有资金不足，定金及预售房款为主要资金来源。 5．物业管理起步晚，覆盖率小，管理有待进一步规范。 三、房地产业对社会和经济发展的影响分析 房地产业的发展与社会和经济的发展密切相关，房地产业在改善人民居住条件、带动相关产业发展、增加财税收入、解决社会就业、促进旧城改造、提升城市形象等方面，发挥了重要作用。 （一）房地产业投资贡献率 从房地产业对经济增长的直接贡献率来看，本市生产总值为432.5亿元，房地产完成投资6.23亿元，投资的贡献率约为1.44%。 （二）占财政税收情况 房地产业的税费包括土地的收益，开发建设、交易销售不动产等税费（如营业税、契税、所得税、配套费等），对该市的财政税收起着支撑和拉动作用。根据统计资料初步测算，本年，该市房地产业相关税收约为0.6亿元，同比增长8.3%，占地税收入总额6.34亿的9.5%。 （三）带动相关产业情况 根据国家有关信息资料表明，房地产业的发展，势必带动了建筑、建材、家装、家电、商贸、服务等57个相关产业的产业增加和行业发展。住宅建设投资1万元，对经济拉动力为1.90～1.92万元；住宅进入市场后，对消费市场还有一个带动系数，约为1.3～1.4。 （四）扩大人口就业 随着社会生产力的进步，国家产业政策的调整，房地产业的不断发展，为社会就业广开了门路。本年度，全市建筑房地产业从业人数达到22.4万人，有效地解决了农民工及城镇下岗人员再就业问题。 （五）城市面貌改观 房地产业的发展，加快了城市建设步伐，不仅改造了旧城面貌，加强了城市功能区的区划，而且有利于新城区的格局形成，提升了城市形象。 （六）改善人居环境 以住宅业为主的房地产业发展有效地改善了城镇居民的住房