地产与物业法律争议视频纪要.docxVIP

如何看待地产与物业之间的法律争议 集团法务专题视频会纪要 时间：7月31日（星期三）上午10: 00-12 : 00 参会人员：集团各地产公司与物业公司的法务人员及相关业务人员。 主持人：张春丽 记录整理：张春丽、刘希戎 核心观点： 1、 物业费是业主的法定义务，业主出租房屋后，与承租人约定由后者交纳 物业费的，仍负有连带责任。 2、 对法定共有部分，建设单位与小业主均无权占有、分隔使用，物业公司 应依法管理。 3、 “视为交付”时，物业有权向地产催收物业费，地产可向业主主张赔偿 损失。 4、 地产与物业都应重视并做好共有部分的交接查验，总体上，目前的查验 可能不是太严，而是太宽。 5、 地产和物业，以商业规则来处理双方关系，许多问题不难找到解决办法。 会议围绕地产、物业公司之间常见的分歧，从法律角度作出分析。会议目的 在丁让地产和物业的法务人员暂时放下各自的职务身份， 都能站在法律的立场上 讨论与思考。会议提出的观点不作为处理现实问题的依据， 只为大家在实际工作 中处理好相关的问题，提供一些启示。 会议采取一线公司重点准备，确定一人主题发言，其他人补充发言，最后集 团首席律师大雪作点评发言的方式。会议分享了以下四个主题： 一、天津物业陈胜发言：《物业与地产的种种闹心事》，主要提出三个问题： 前期物业合同与房屋买卖合同中物业费不一致， 应以何为准;2.地产出租房屋 后，与承租人都推诿交纳物业费，物业应该找谁承担；3.地产允许顶层业主装修 使用天台，给物业管理带来困难 大雪点评发言要点： 1、 物业费是业主的法定义务，物业费的标准来自前期物业服务合同，此合 同虽为建设单位与物业公司签订， 但对业主有约束力，是法律的明确规定。房屋 买卖合同的标的是商品房，其中涉及到的物业费标准届丁告知性的。 开发商在买 卖合同中将物业费数额少写，不产生改变前期物业合同确定的物业费标准的法律 效果。如果买受人认为这对他购买房屋的行为产生了误导甚至欺诈， 他只能向出 卖人要求赔偿损失。 2、 物业费是业主的义务。业主出租房屋后，与承租人约定由后者交纳物业 费的，仍负有连带责任。所以，承租人不交纳物业费，应由业主交纳。开发商作 为业主时，自然不应例外。 3、 天台是法定共有部分，建设单位与小业主均无权占有、分隔使用。物业 公司有告知并制止违章搭建的义务，否则就是未履行职责。在地产公司违法的情 况下，物业公司不应因其是兄弟公司而予以迁就。 假设它是与自己毫无关联的开 发商，自己该怎样做，就应当怎样做。 二、苏南地产王燕发言：《物业费纠纷——业主收房前，物业公司向谁要物 业费？〉〉，她认为，1.在房屋因不影响合同目的之瑕疵，而买受人拒收房屋情况 下，法律规定可以“视为交付”，既然视为交付，物业费应当由业主承担，物业 公司应当自行向业主追索，而不应由地产承担；2.地产延期交付时，由地产交物 业费，但仍应按之前的折扣计算；3.在物业公司受地产委托办理交付手续时， 物 业不能以业主拒交物业费而拒交房屋。 天津地产李多补充发言指出，业主支付了房款，就享有取得房屋的权利，不 仅物业公司不能以未预交物业费而拒绝交房， 地产公司也不可以这样做。贵阳地 产宁安定、海南地产柯圣之也作了补充发言。 大雪点评发言要点： 1、“视为交付”的情形下，买卖双方一般存在争议，那么究竟是否交付， 自不能由谁单方面说了算，最终需要司法认定。地产公司主张“视为交付”就是 已交付，将自己与买方的纠纷交给物业去处理， 这是不妥当的。业主办了入住手 续后，如果拒交物业费，自应由物业去追讨；业主根本没有来，物业就无从判断 房屋是交付不能、未交付还是“视为交付”，不能凭借地产的一纸通知，就去向 “影子业主”要钱。地产与业主之间的纠纷，应当自己处理好，该地产承担的自 己承担，确该业主承担的，也不应由物业去追讨，而应由地产向业主主张赔偿损 失。 2、 过了交付期，未交付的房屋，建设单位承担物业费，有法规规定，地产 与物业也有约定，自无问题。问题在丁，地产认为房屋处丁空置状态，管理工作 量与业主入住有较大差异，故地产仍应按集中交付前，与物业约定的折后物业费 标准支付物业费。法务部讨论的意见是，物业进场后可以划分为三个阶段： 一是 查验交接前的受托管理阶段；二是查验交接后的过渡管理阶段（此阶段无区分所 有权人）；三是建设单位交付小业主之后。因物业费的测算是以区分所有状态为 依据的，故在过渡阶段，对丁未交付的房屋，地产仍按原标准交纳物业费，有合 理性。地产应当与物业在合同中明确约定这部分物业费的标准，以免日后争议。 3、 关丁不能以不交房对抗拒交物业费的问题，赞同王燕和李多的观点，这 确实是两个不同的法律关系，不能以此来抗辩彼。 三、天津地产李多发言：《物业承接验收纠纷一一共用部位、共用设施设备 的查验标准》。