目前住宅小区的物业管理存在的问题及对策建议思考.docVIP

目前住宅小区的物业管理存在的 问题及对策建议思考 随着城市建设工作的不断推进，物业管理工作日益成为城市管理工作的重点环节，也是目前市民关注的一项与自身利益息息相关的重要城市管理工作，随着企业分工的细化以及政府的模式改革，物业管理的范围从住宅小区、写字楼扩大到学校、医院、旅游景区、街道与市政绿化、房地产等行业，对物业管理提出了新的要求。但是作为新兴行业，相对应的法律机制、人员的培训与管理、企业的市场运作模式等相对还不完善，给政府的工作提出了新的挑战。 一、目前住宅小区的物业管理基本情况。 xx市现有x个街道，下辖x个住宅小区。其中：有物业管理的小区x个，占住宅小区总数的x%。公益性岗位服务的小区x个，占住宅小区总数的x%。其余为单位自行管理或无人管理小区。目前xx市物业收费标准为0.2—0.5元/平方米/月不等。物业企业执行标准为：多层0.4元/平方米/月，高层是0.5元/平方米/月。电梯费：0.58元/平方米/月。街道社区公益性岗位服务收费：10—20元/户/月不等(目前均未收取) 二、制约推进物业管理的因素 xx市物业市场自xx年正式市场化运行以来，虽然相比原始无人管理状态短时间内有了明显的成效，但推进速度依旧与城市建设及管理要求有相当差距。 (一)房屋质量问题严重影响到后期物业企业的正常服务。质量问题是目前住宅小区房屋普遍存在的问题，不仅影响了居民的正常生活，同时由于居民不理解，将本应该由施工单位承担的质量责任和维修责任一并推向物业公司，使物业公司维修成本加大。物业企业也不断与开发企业、施工单位进行协调，房产管理部门也责令开发企业进行维修，但有的施工单位在保修期内拖延维修，过了保修期不承担保修责任，使物业企业有苦难言。 (二)居民对物业服务市场化认识不到位。市场化物业服务在xx市起步较晚，长期的福利性物业服务使市民的有偿服务意识在短时间内无法扭转过来，不交物业费的情况极为普遍。同时居民对物业服务的标准与交费期望值之间差距较远，按照服务等级及服务标准进行交费，却希望服务企业提供服务范围之外的服务内容，不能满足要求就不交费，这一现象的扭转需要一个过程。此次调研过程中还了解到，不交费人员中相当一部分属于公职人员，恶意拖欠物业费，在市民中起了负面作用。 (三)物业企业的服务观念和服务水平和意识有待增强。一是物业企业目前对物业服务在主观上仍然处于被动状态，不能够从主观意识上去主动服务、主动发现小区管理上需要解决的问题。由于收费标准低、交费率不高，支出多，物业企业为了维持经营也仅限于在有限的资金能力下被动地提供有限的服务，造成物业企业的服务逐步陷入恶性循环。二是由于建筑类型及房地产市场经营模式的不断多样化，对目前物业服务要求也在不断提高，服务项目不断增加。物业企业需要在短时间内适应各种管理和服务模式以及市场的要求就必须快速掌握各项服务技能。而目前xx市的物业企业的服务意识和服务能力仍然停留在基础保洁、维修、绿化养护等的层面，对更高标准的服务技能欠缺较多。三是物业企业对小区接管的随意性太大，接管小区后收费率稍有降低，不是从自身角度提高服务，而是自行随意退出，造成居民对物业企业的信任度大幅度降低。 (四)街道社区对旧小区提供公益性物业服务的价格对物业服务市场影响较大。由于2003年以前旧小区未收取维修基金，物业企业无法正常进驻，因此目前旧小区的物业服务由街道社区安排公益性岗位人员进行服务，服务内容仅限于保洁，收费标准10--20元/户.月(现在街道社区均不再收取)，而按照发改委收费标准，目前每户的物业费交费额度都超过20元。因此在选择物业服务主体时，业主出于资金角度考虑，宁可选择街道社区服务的简单保洁，而不选择正规物业服务，给物业企业及物业市场造成极大的压力。 (五)小区配套设施不到位，给后期物业管理造成影响。目前一些新小区在物业服务过程中遇到了配套设施不到位，致使居民以此为理由不交物业费的情况。 (六)物业收费价格还应当结合本地实际适当调整。根据调查，目前xx市的物业收费标准依据的是xx地区xx委阿地计价费[2006]36号《关于xx地区物业管理综合收费标准的通知》的相关规定。由于xx地处边远，各项成本均高于其他地州市，同时冬季清雪费用又是xx地区物业成本高于其他地区的主要因素，因此，适当调整收费标准，将对物业企业的服务压力有所缓解。 三、改进当前物业管理现状的措施。 (一)加大对物业企业服务行为的监管力度。一是对新建小区或改造后具备条件的老旧小区物业公司的进驻由房产管理部门、街道社区及业主委员会共同招标。结合投标企业历年的服务业绩综合选择资金实力强、专业技能强、经验丰富、操作规范的物业企业进驻小区。对中标的物业企业必须设置进驻条件，交纳一定数额的履约保证金，同时小区内的具体收费标准根据各小区基础设施配置不同实行差异化收取，由房产管理