最新月上海大佘山区域别墅市场简析.pdf

【最新资料,Word 版，可自由编辑！】 一、近期国际金融、经济形势 一场由美国虚拟经济引发的金融危机不可避免地向实体经济延伸扩散。 从房地产信贷的金 融衍生品到房地产企业本身“经济建筑”的倒塌，短时间内，国际金融市场动荡加剧，全球经 济增长明显放缓，国际经济环境中不确定不稳定因素明显增多。 受此影响，美国乃至全球的实体经济都面临较大的负面冲击 , 并可能拉长调整周期。美国 8 月份失业率升至 2003 年 9 月以来最高的 6.1%，显示美国经济正快速趋向疲软。欧洲经济出 现下滑，欧元区第二季度投资、消费及出口同时下降，导致当季经济收缩 0.2%，为欧元诞生 以来首次负增长。日本经济可能进入新一轮衰退，第二季度 GDP环比下降 0.7%，折年率下降 3%。在此背景下，亚洲地区出口增速下降，经济逐步走缓，资本大量外流。近期 IMF 已将今明 两年世界经济增长预测由之前的 4.1%和 3.9%调低至 3.9%和 3.0%。WTO则预测今年全球贸易增 长可能降至 2002 年以来的最低。 中国目前经济对外依存度较高， 全球经济放缓以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济 发展带来负面影响。中国 2003 年以来两位数增长主要由出口和投资两大引擎推动。随着出口 放缓以及 G3 （美国、欧元区、日本）经济体经济低迷，未来中国经济增长的前景有赖于国内 投资力度，因为消费还并非近年来耀眼的经济表现的首要贡献因素。 在出口萎缩、 经济增速放缓的背景下， 未来中国对外贸易充满挑战， 扩大内需成为中国提 振经济的必由之路。 而房地产业上下游关联度极高， 带动力强， 是拉动内需不可或缺的重要力 量。 在这个逻辑路径上，房地产的健康可持续发展，必将成为重要节点。 二、中国房地产市场新政及反馈 1、政策出台背景： 自去年 9.27 房贷新政出台后，全国房地产市场逐步进入调整，市场交易量大幅下降，价 格在各区域市场有不同程度的下调幅度，最高高达 30-40%。加上美国金融危机的影响，全球 经济增长明显放缓， 我国经济也呈现增长放缓趋势， 特别是出口增长有较大幅度的回落， 影响 到整个市场的预期和信心。 政府陆续出台了很多的刺激经济措施来“保增长”，包括防止人民币升值过快、提高国内 商业银行信贷额度、 放宽外资银行信贷额度来扶助中小企业、 停征个体户管理费和集贸市场管 理费以减轻个体工商户的负担，提高出口退税以减轻出口就业压力及鼓励企业转型升级等等。 房地产业作为国家重点支柱产业， 综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高， 因 此，在“保增长”调控思路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快 是摆在政府面前需要做的重要经济工作。 2008 年 10 月 17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势， 安排部署第四季度经济工作。 在工作安排中提到， 加大保障性住房建设规模， 降低住房交易税 费，支持居民购房。在此之前，中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点。与此同时全国各地也已经有 18 个城市出台了房地产的利好政策。 10 月 22 日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策规定。 2、政策主要内容： 1、从 2008 年 11 月 1 日起，个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的， 契税税率暂统一 下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 2、自2008 年 10 月 27