青岛鲁骐集团投发中心的业务概述2019.2.13.docxVIP

PAGE 4 青岛鲁骐集团投发中心的业务概述 投发目标： 目的：提升经营质效，拿地前强化投发龙头地位，拿地后以销定投； 投发六要素：投（投前）、融（前融/配资）、设（强排）、管（大运营）、退（投后管理）、筹（税务筹划） 经营质效要点：把控节奏、价值塑造、成本策划、高效周转； 管控要点：取势，明道、优术三合一。 取势——优前端、定方向、顺势为之； 明道——精管控，定思路，明确路径； 优术——重执行，定战术，标准落地。 拓展区域 深耕青岛地区，辐射鲁东片区（烟台、威海、潍坊、日照） 即：深耕二线，积极介入三线，放弃四五线（县城、乡镇）。 拓展标准 聚焦中小地块，单个30-200 亩/项目，大项目一事一议。 最好是学区房，学校分级 投资净回报率8-15%：二线8-10%，三线10-15%。 商业比例原则上30%以内：二线城市商住比不限，市区可以做纯商业公寓，写字楼；三线城市商住地，商业比例控制在30%以内 拓展模式 二大分类，第一种分类：勾地、招拍挂、合作开发/收并购； 第二种分类：自己操盘、联合操盘、一级熟化后转让。 勾地模式 区域：青岛、烟台、日照原则上以勾地为主，威海、潍坊勾地为辅。 控制熟化周期：青岛原则1-3年，烟台1-2年；日照1年左右。 控制熟化资金比例：保证金、开办费、公关费、居间费，拆迁费等。 控制非住宅比重：原则上要符合高周转要求，住宅开发不受限等。 自己熟化和联合熟化并重： 住宅小地块30-200亩的原则自己熟化； 大的地块200-2000亩的，原则上联合熟化，做产业勾地，比如联合央企、国企、标杆企业等，企业可以是中机、水发、葛洲坝、万科等。 招拍挂模式 以定向招拍挂为主，授权拍地为辅（3家以内报名，可以上）。 财务要确保拍地保证金及时到位，投发积极摸排，做经济测算。 做最少二大类（保守/激进）4个以上强排方案，确保利润最大化； 动态测算，以投发意见为准，营销、设计、成本、财务积极配合； 争取合理授权，做好风控预案。 合作开发/收并购 第一类：合作开发 联合体拍地 拍地后联合开发 注意事项： 分地块开发，各自操盘；单一地块，条线管理，联合操盘。 不强求占股比例，纯财务投资，要成立集团合作小组专项跟踪。 不追求并表 对项目预售扣除费用后的资金归集权，要积极争取。 第二类：收并购 收购二手地股权，地主溢价不高情况下与地主合作，大股操盘； 收购二手地股权，地主溢价较高情况下与地主合作，小股操盘； 全部股权收购，独自操盘。 高溢价不好谈的情况下，可以采用锁定固定投资回报率模式。 第三类：融资代建 这种模式公司的至少要完成20个以上项目开发，有成熟的明星产品体系和标准化管控体系，有较高的品牌附加值再稳健推进，可参考绿城/当代/朗诗模式 业务流程 备注：在这个流程基础上，公司层面的会议要精简到2个会就决策完毕，周期原则上2周（特殊情况走绿色通道一周结束），汇报时间半个小时。 对标标杆企业 建议对标高周转的标杆企业：中梁为主，世茂、金科、朗诗为辅； 企业文化：引入阿米巴文化和抄越文化（先抄袭，再超越） 管控落地：做数字化管理，精简流程，争取钉钉办公，务实高效； 建好虚拟资金池制度； 搭建成熟的事业合伙人制度：核心为跟投制度、成就共享。 完善监察审计 综上所述： 投发是一个以老板思维，牵头多个中心和部门的系统工程，要给予多支持，而不是处处掣肘。 没地，就没地位，土地定生死。 企业小规模阶段（年销售额50亿以内），要先做强，再做大。 企业中等规模阶段（年销售额在50-1000亿），要先做大，在做强。