《阳逻商业市场进入风险分析》.docxVIP

凯信集团（内部文件） 阳逻商业市场进入风险分析 注：该文件仅作为凯信集团商业决策参考，不得复印、外传 卷品研讨 引言: 本报告从阳逻商业格局发展趋势、 阳逻现有商业形态结构、阳逻消费力分析、阳逻在建 及规划在建重点商业项目四个方面进行调研分析， 指出阳逻商业发展的机遇与风险， 为凯信 集团进入阳逻商业地产提供数据及文本参考，帮助集团领导决策。 阳逻商业格局调查研究： 阳逻商业中心沿阳光大道北移至柴泊湖中段成为必然趋势 资料来源：前期策划集之一新港大地 项目市场调研系统报告（详见联 系函2012-003 ） 1.1阳逻商业发展的三个典型时期 阳逻商业中心的转移，受到城市行政规划、港口经济发展、住宅地产开发等几个方面影响， 自2000年以来，形成了三个比较明显的阶段特征： 1、）原始商业期一一2006年：五环中央街、金三角商贸广场（阳逻正街） 五环.中央商业街，占地面积 15亩，总建筑面积22180平方米，其中商业面积 10480平方米，整个商业 广场呈现合围式的商业步行街，服饰销售为主。 金三角步行街总建筑面积为 5.2万平方米，共9栋，住宅300多套，商铺200多间。以服饰销售为主。 原始商业期的商业项目，地处阳逻老城区、阳逻正街，经营多年，周边商业气氛浓厚，配套齐全，阳逻一 中、一小、三中近在咫尺，但 随着阳逻新港建设带来的拆迁状况和新型商业区的规划建设，此处商业已逐 2、）商业发展期一一2008年：中百仓储（转盘商业区） 中百仓储位于阳光大道与汽渡路交汇处，门店 +超市总共1.8万方。分三层，一层为服装购物区，二层为 食品区，三层为生活用品、家用电器区。 中百仓储是阳逻第一家大型仓储超市，依托于阳光大道与汽渡路交汇的转盘地理优势，是首家进驻阳逻的 大型超市，成为阳逻商业发展期的代表。但由于周围没有其他商业体，商业类型延展渐弱，主要提供日用 所需。 3、）商业转型期一一2011年：金融街、阳逻广场、摩尔城、城市广场（阳光大道中段） 金融街连通阳逻大道和军安路，全长 1000余米，计划将金融街打造成阳逻的示范街。 已有诺曼琪、 雅黛丽、米拉、BBCJ、美思内衣、京福轩等开业。 阳逻城市广场位于阳逻新城往北发展的轴线上，主力店武商量贩面积 1万多方，分为上下两层，一层 规划有：生鲜熟食、糖果饼干、土特干货、调味调料、奶制品。二层规划：饮料、化洗、文体、家居百货、 图书音像、鞋品针棉、小家电。三楼是以孕婴儿为主题的“本本乐”商业体。 这个时期的商业以综合体为主要形态，单个项目内业态比较丰富，但区域内综合体商业过多，规划雷 同，呈现出开发商盲目开发、无序运营的状态，不利于阳逻商业转型时期的良性发展，根据市场发展规律， 不具备专业运作能力的商业项目可能进行专业转型，否则面临淘汰。 三个时期的商业规划逐渐升级， 阳逻商业中心沿阳光大道逐渐北移的趋势非常明显 原始商业期的金三角商业街将逐步衰败： ①、此处规划为港口用地和行政用地； ②、店面、道路状 况与市场要求脱节； ③、交通不畅，人流大量北移。 商业发展期的商业形态单一，商业为基本生活需求类，不具备现代城市商圈的真正特征，难以支持一 个真正商业中心。 随着阳逻城市发展，一个符合现代港口城市需要，业态丰富，消费档次较高的新商业中心必然出现 1.2阳光大道中段（柴泊湖段）成为阳逻新商业中心的必然性 1、）阳光大道中段（柴泊湖段），是城市消费力最为集中的区域 阳逻城区常住人口约16万人，以阳光大道为轴心分布，其中阳光大道中段周边分布着 30多个成熟住宅小 区，辐射城区80%以上的人口。 新必地项目周边人口测算 （2012年6月） 范围 覆盖人口（万） 覆盖比例 1 km 15.39 60%  1-3 km 20.52 80% 3-5 km 24.3675 95% 5灿以上 99.97 整个新洲 备注: 阳逻城区人口 ： 15.65万人，阳逻农村人口：约 7万人，阳逻流动人口：约 3万人，合计 约25.65 万人，以上数据来源：〈〈新洲年鉴》。 资料来源：前期策 划集之一新港大地 项目市场调研系统报告（详见联 系函2012-003 ） 2、）阳光大道中段（柴泊湖段），城市公共交通完善，消费通达性好 阳光大道中段是武汉新港主城区大动脉，位于城市发展的中轴线上，多条公交线路到达，出行十分方便。 序号 公交线路 起点站 终点站 1 3路 影剧院 新洲三中 2 5路 老干所 阳逻高中 3 6路 万人村 万山村 4 黄色巴士 蜗石水泥厂 新洲三中 5 231 阳逻客运站 青山 6 232 阳逻客运站 汉口 共有4条区域内公交线路， 从项目附近客运站乘 231、232可直达武汉市区。 资料来源：前期策划集之四新港大地项目整合营销推广报告（详见联系函2012-027 ） 3、）阳光大道中段（柴泊湖段）规