安徽芜湖“名流印象”房地产项目场报告.pdfVIP

【最新资料,Word 版，可自由编辑！】 第一部分：政策解析及建议 1、宏观政策分析 自 2011 年 1 月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较 2010 年的新“国四条”已全 面升级。近 1 年以来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏 效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。为巩固调控效果，中央 政府近期不断强调 2012 年宏观调控政策不放松的决心， 预计后市政策整体松绑的可能性较低。 《 2、芜湖市房产新政 2 月 9 日，芜湖市出台了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，引 起了市场的关注，其中针对购买自住普通商品住房出台了三大优惠政策： （1）2012 年内芜湖市区购房给予 100%契税补贴（包括新建和二手商品住房），另外购买 90 平米以下住房给予 50-150 元/ 平方米补贴（只针对新建商品住房）； （2 ）2012 年内针对不同层次的实用和专业人才购房给予 100-300 元/ 平方米的人才补贴 （只针对新建商品住房）； （3 ）外地人员购房人均面积达 15 平米以上或者总面积达 45 平方米及以上可迁户口 （只针 对新建商品住房）。 2012 年芜湖市房产新政， 2012.2.7 通过暂停 3、芜湖房产新政解析 本次芜湖市关于免除交易契税、政府补贴购房的相关规定并非新增，而是在该市 2011 年已 颁布规定上的进一步优化。但是，从补贴力度、汇集范围和影响程度看， 2012 年新规定要明显 强于 2011 年。 芜湖本身并不是限购、 限价城市， 中央对其的管控本来就相对较弱。 诸如降低交易税费、 购房补贴和购房落户等优惠政策之前在杭州、马鞍山和石家庄等地也已出现过，且均被 放行，并无新意。 同时本次新政也有意针对自住刚需，如规定享受购房补贴的住房面积限定在 90 平米以 下，且三年内转让须退还补助。此外新政还规定了 2012 年市区新建商品房均价涨幅控 制在人均可支配收入增幅以内，可以说在大方向上没有违背中央政府的调控基调。 只是在新年伊始，在各地房地产市场普遍低迷以及温总理五提房价合理回归的时点，出 台诸多包含救市举措的新政难免让市场开始憧憬政策回暖的趋势。 若芜湖新政被顺利放 行，不排除后续有更多城市效仿跟进。因此，该政策还是在出台 5 天后即被暂停。 4、政策影响 政策层面：房地产市场的行政手段（限贷、限购）和保障性住房措施没有放松； 银行层面：贷款的限制性条件及利率不断提高，额度依然紧张； 加大对普通住宅的扶持，相对对高端项目客户的分流； 新政实施不到 5 天被暂停，市场将更冷 新政反映了： 芜湖市场销售压力的增大； 地方政府层面土地出让收益减少； 给市场传递了，继续调控的潜意识。 后续存在地方政府变通的方案 5、宏观政策应对策略 第二部分：芜湖住宅市场及竞争案例分析 一、2011 年芜湖房地产市场运行状况 1、2011 年芜湖房地产市场供需状况 2011 年度整个芜湖楼市住宅用房供应为 286.7 万平米，与 2010 年度供应量相比上涨 24.87%；供应量大幅上涨。 在 2011 年的楼市销售状况中，受宏观政策影响， 住宅销售同比下降 11.3%，。目前整个 芜湖住宅市场已呈现 供过于求 的市场状况