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物业工程部设备维保条例 一、供电系统中变配电设备的维修保养 干式变压器无需进行每年一次小修，仅需对其外部进行除尘和检验即可。 （1） 高压室内的避雷器，每年至少进行一次特性实验。 （2） 供电系统的接地网，防雷接地系统的接地电阻测试，每年至少进行一次。其接地电阻值应大于5伏或满足设计要求的数值。 （3） 备用柴油发电机组每两周启动一次，每次10分钟左右，如果一年中未投入过运行，则应进行启动运行特性实验一次，每次不少于30分钟。 （4） 其他应急备用电源每年保养1-2次，特殊情况可增加维修次数。 （5） 应急照明灯具如一年内未投入过运行，则应保养一次。点燃时间为20-30分钟或根据产品特性指标进行操作。 （6） 主供配电室变压器每5-10年进行一次大修；一般浸油式变压器每3年取油样做化学分析。 （7） 高压配电设备的维修周期，由当地供电部门规定，一般为1-2年一次。 （8） 其他供配电的维修周期，依具体情况按设备产品说明书要求，由技术工程部自行决定。 二、电梯的维护与保养 电梯的使用和维护，始于电梯安装完毕和正式验收之后，为确保电梯的安全行驶，必须建立正确的维护保养及管理制度，每个维修人员必须按照所制定的制度执行。 １、每周对主要安全设施和电气控制部分进行一次检查，机械部分的检查和润滑。 ２、每三个月对其较重要的机械和电气设备进行细致的检查，调整和维修。 ３、每年组织有关人员，进行一次技术检查，检查所有机械、电气、安全设施的工作状况、修复、更换磨损严重的零部件。 ４、根据使用情况，可在三至五年内，进行一次全面的拆卸清洗检修。 ５、根据电梯运行性能，确定大修期限。 ６、每年检查一次电气设备的金属外壳接地或接零装置，接地电阻应少于4欧姆（Ω）。 ７、每年检查一次电气设备的绝缘电阻、阻值不得小于每伏1000欧姆（Ω）。 ８、将发生的故障、检查的经过、维修的过程作详细的记录。 ９、电梯正常工作条件、应符合电梯技术条件中的有关规定。 １０、机房内应当干燥，与水箱和烟道隔离，通风良好，机房顶应有保温层、寒冷地区应考虑采暖，并有充分的照明（照明电源与控制线路分别敷设）。机房温度不易过高。 １１、井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。 １２、机房和井道需保证没有雨水侵入的可能，去机房诉通道不得有障碍物。 １３、用于清洁的物品油泥抹布等易燃品，必须随时清理、并贮存在金属容器内。 三、空调系统的维修和保养 机组的操作人员，不仅应熟悉机组的工作原理、性能、构造、操作运行和调节方面的基本知识，而且还应熟悉和掌握针对机组部位的定期和日常维护、保养规划，使机组始终保持良好的运行状态，以延长机组的使用寿命。 空调制冷设备通常是按自动运行来设置的，因而带来了忽视必要的预防管理直到发生故障的问题。为避免此问题，设备在运行过程中一旦出现某种故障，应记录有关仪表显示的参数值和故障发生的现象，并根据实际情况和已掌握的运行经验来加以剖析，找出发生故障的原因和部位。 四、空调制冷系统的维护与保养 1、离心式冷水机组的维修与保养。 离心式冷水机组全面连续使用时间一般为4—6个月，其余时间进行停机维护和保养： （1）确认抽气回收装置各设备的可靠性，使抽气回收装置能可靠运行。 （2）检查油泵和油系统。排除油泵在日常维护保养中发生的故障原因，检查油泵中转子与定子间隙及齿轮对润滑片的腐蚀情况，并修复或更换。检查并清洗油冷却器，并对油冷却器进行通水实验。检查润滑油系统的外接油管、阀门、油过滤器等是否完好畅通。 （3）检查或更改制冷工质和润滑油。 （4）应对离心式压缩机的气密性、转子平衡和振动、径向滑动轴承与推力轴承的间隙、齿轮齿合状况、压缩机流道积油状况等进行检查。 （5）对进口能量调节机构进行必要的保养。 （6）对蒸发器、冷凝器进行检查和保养。检查项目：传热管是否有泄露；水流程是否有短路；浮球阀浮降机构能否正常工作；传热管水侧腐蚀情况等。保养项目：排尽冷冻水和冷却水，以防止冬季发生冷冻事故；排出制冷工质；对蒸发器、冷凝器等进行干燥除湿处理，以出去进入水分；对传热管内壁进行清洗，以除去水垢。 2、螺杆式冷水机组的维护保养 螺杆式冷水机组维护保养的主要内容，包括日常保养和定期检修。定期的检修保养能保证机组长期正常运行，延长机组的使用寿命，同时也能节省制冷能耗。对于螺杆式冷水机组，应有运行记录，记录下机组的运行情况，而且要建立维修技术档案。完整的技术资料有助于发现故障隐患，及早采取措施，以防放障出现。 （1） 螺杆压缩机 螺杆压缩机是机组中非常关键的部件，压缩机的好坏直接关系到机组的稳定性。如果压缩机发生故障．由于螺杆压缩机的安装精度要求较高，一般都需要请厂方来进行维修。 （2）冷凝器和蒸发器的清洗 水冷式冷凝器的冷却水由于是开式的循环回路，一般采用的自来水经冷却塔循环使用。当