我国房地产经纪现存问题及对策.pdf

我国房地产经纪行业现存问题及对策 房地产经纪是指以收取佣金为目的， 为促成他人房地产交易而从事居间、 代理等经纪业务 的经济活动， 主要包括一手房代理和二手房经纪。 随着我国房地产业的迅速发展， 房地产经纪 行业也得到了快速发展。据不完全统计，目前全国从事房地产经纪活动的人员超过 100 万人， 房地产经纪机构（含分支机构）超过 5 万家。但在我国房地产经纪行业快速发展的同时，凸显 出较多问题。 如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展， 是我国房地产经纪行 业发展面临的问题。 一、我国房地产经纪行业现存主要问题 我国房地产经纪总体上还是幼稚行业， 整个产业仍在低水平低层次上运行。 房地产经纪机 构和从业人员队伍迅速壮大， 从业人员素质参差不齐、 专业人才匮乏、 没有经过专门职业道德 教育和专业技能培训等问题， 这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质， 乃至 服务意识等方面都与发达国家有着较大的差距。 1、对房地产经纪行业管理中存在的问题 （1）房地产经纪机构市场准入机制不健全。按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机 构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记， 领取营业执照后就可开业。 主管部门对开办经纪 公司只要求有 10 万元注册资金和 5 张经纪人证书，对个人学历、职业素养、从业经历没有太 多的规定。 由于房地产经纪市场准入条件宽松， 而且一些房地产中介机构的工作人员都没有专 业资质，因而难以为客户提供准确、满意的专业服务。 （2 ）房地产经纪行业法律法规体系不完善。房地产经纪市场的许多问题，与现行法律法 规的不健全有关。 目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。 只有在 城市房地产管理法、 合同法中对房地产经纪的法律地位、 收取报酬的条件、 经纪人的法定权利 和义务做了原则性的规定， 但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。 现行的管理办法 主要是房地产管理部门制定，属于部门管理文件，层级较低，缺乏权威性和震慑性。 （3 ）政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力。在法律法规不够健全的情况下， 政府管理部门除了自行实施许可以外， 还承揽了诸多行业自律管理的事务。 在对行业实施管理 中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自 为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能 的重叠和空白， 使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、 违 规行为，从而助长了行业的不正之风。 （4 ）行业监管体系不完善。目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业 协会进行的自律性监管， 都存在监管不力的问题。 当前行业监管体系不完善主要表现在： 一是 各管理部门之间缺少具体的横向联系， 政出多头、 管理脱节。 二是房地产经纪行业组织作用没 有充分发挥， 自律管理的方式与手段比较落后。 在大环境下， 行业协会也成了利益集团的代言 人，非但没有促进行业的健康发展，反而阻碍了行业的进步。 （5 ）房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力。目前我国已基本建立起房 地产经纪人职业资格制度。 但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制， 对房地产经纪从业人员 资格管理制度执行不力， 导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。