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白马山项目财务分析报告 白马山项目财务分析报告 深圳市皇庭酒店管理有限公司 2010 年11月7日 目录 第一章 酒店各部分经营情况预测与分析 -第2页- 1.1 财务指标取定原则及说明 1.2 酒店客房部分未来十年收入情况预测 1.3 酒店餐饮部分未来十年收入情况预测 1.4 酒店会议部分未来十年收入情况预测 1.5 酒店其他部分未来十年收入情况预测 第二章 酒店开业后综合经营情况预测与分析 -第 12 页 - 2.1 各部门营业成本支出占各部门收入比例 2.2 各部门营业成本支出预测 2.3 对本酒店总建造投资额的估测 2.4 酒店未来十年经营成本预测 2.5 酒店未来十年经营成果预测 第三章 酒店盈亏平衡点预测与分析 -第 18 页 - 3.1 假设说明 3.2 盈亏平衡点的分析 3.3 对于盈亏平衡管理的认识 第四章 酒店经营期现金流量预测及投资回报分析 -第 21 页 - 4.1 假设前提 第1页 白马山项目财务分析报告 4.2 在 50% 银行贷款的情况下的投资回报分析 4.3 自有全投资的情况下的投资回报分析 第一章 酒店各部分经营情况预测与分析 1.1 财务指标取定原则及说明 本章数据预测如客房数，出租率，平均房价，餐位数，上座率等根据对周边三家以上同类型酒店进行实地考察与对比后加权平均得来，具体取定准则会在每张表格的前面做出详细阐述。 依据国际饭店会计制度， 本财务预测分析中部门支出按部门收入比例计算，未分配经营开支按占总经营收入比例计算，并综合以下情况： 本酒店竞争市场状况的实际调查结果。 《中国饭店业务统计 2008， 2009》：中国星级酒店部门收入、支出比例标准。 根据本项目周边竞争市场状况，结合对项目所在地整体酒店业经营状况及市场发展前景的预测，采取稳健原则取定各项指标。 按照酒店业惯例，本报告的预测期限为 10年。 1.2 酒店客房部分未来十年收入情况预测 基础数据说明：房间数建议不超过 250间，第一年 ADR平均房价 1000，随着 酒店的经营以 10%增长到 1300左右稳定下来， OCC（. %）入住率第一年 50%， 之后随着酒店的经营以 15%增长至 85%左右，考虑到重装修的影响，会有所 下降，之后再回升。客房部分营业变动成本率取为 8%。 参考酒店 ADR（平均房价） 客房数 入住率 惠州洲际度假酒店 1300 220 40% 惠州金海湾喜来登度假酒店 1400 293 65% 康帝国际酒店 1000 468 90% 惠州皇冠假日酒店 900 375 无 汤泉春天高尔夫酒店 450 （目前开放） 376 50% 第2页 白马山项目财务分析报告 罗浮山宝田国际度假会议酒店 500 312 55% 本酒店的平均房价的预测充分考虑到本项目的实际情况和当地的市场情况，可以看到本酒店的平均房价低于洲际，喜来登等国际品牌，但要明显高于嘉宝田，汤泉等当地地产商所开发的酒店。我们的定位就是品质要明显高于当地品牌，但是价格相对于国际品牌有一定的优势。 为了预测本酒店在经营期间的平均房价，我们假设本酒店将在运营三年后进入稳定经营年份。这是因为，酒店通常需要在开业头几年提供折扣以吸引客源。因此，为了计算本酒店在开业年份的平均房价，我们以稳定年份的平均房价为基础，在开业头一、两年应用了一定的房价折扣。 此外，应注意，我们所预测的平均房价当中已包括 15%的服务费收入， 或是相当于会议团队报价中的净价。如下表所示 年份 ADR平均房价 RevPAR每房平均收益 第一年 1000 500 第二年 1100 660 第三年 1200 840 第四年 1300 1040 第五年 1400 1190 酒店未来十年客房收入预测表 第 10 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 年 房间数 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 （间） ADR 1000 1100 1200 1300 1400 1400 1300 1200 1200 1200 总天数 365 365 365 365 365 365 365 365 336565 365 （天） 第3页 白马山项目财务分析报告 OCC. 50% 60% 70% 80% 85% 50% 80% 85% 85% 85% （ %） 客房收 入（万 4,563 6,023 7,665 9,490 10,859 6,388 9,490 9,308 9,308 9,308 元） 毛利率 92% 92% 92% 92% 92% 92% 92% 92% 92% 92% （ %） 客房毛 利润 4,198 5,541 7,052 8,731 9,990 5,877 8,731 8,563 8,563 8,563