2021年江苏司法考试庭审技巧之不动产登记纠纷.docx

江苏司法考试庭审技巧之不动产登记纠纷 一、不动产登记概念和法律性质 物权法定和物权公告是中国物权法两项基础标准。《物权法》第六条要求：“不动产物权设置、变更、情况和消亡，必需依据法律要求进行登记；动产物权设置、变更、情况和消亡，必需交付。”不动产经过登记方法进行公告，动产经过交付方法进行公告。不动产登记是指国家专门机关依据申请人申请将不动产事项记载于不动产登记簿行为。不动产登记簿应公之于众并可供公众查阅，从而达成申请人公告不动产物权法律效力。 不动产登记是国家专门机关依据法定程序将物权人物权记载于登记薄并公之于众过程，现有行政机关行政行为，又存在物权人对实体权利处分。含有公法和私法双重性质。 1、不动产登记公法性质 首先不动产登记行为主体是行政机关。《中国房地产管理法》第60条要求：“国家实施土地使用权和房屋全部权登记发证制度。”和61条要求：“以出让或划拨方法取得土地使用权，应该向县级以上地方人民政府土地管理部门申报核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得房地产开发用地上建成房屋，应该凭土地使用权证书向县级以上人民政府房地产管理部分核实并颁发房屋全部权证书。房地产转让或变更时，应该向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更登记申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权登记。”第六十一条要求：“房地产抵押时，应该向县级以上地方人民政府要求部门办理抵押登记。”第七条要求：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依据国务院要求职权划分，各司其职、亲密配合。县级以上人民政府房产管理、土地管理部门机构设置由省、自治区、直辖市人民政府要求。”《中国土地管理法》第11条要求，对不动产登记通常由当地政府国土资源管理局负责；依《中国草原法》第11条和《中国森林法》第3条要求，推行此项不动产登记机关政府林业局。由此看出，国家行政机关是不动产登记主体，国家公权力介入了不动产登记，给予不动产登记强大公告效力。 其次，不动产登记是国家行政机关为不动产确权行政行为。物权法要求了不动产登记设权效力，物权法第9条第1款要求：“不动产物权设置、变更、转让和消亡，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有要求除外。”第14条要求：“不动产物权设置、变更、转让和消亡，依据法律要求应该登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第139条要求：“设置建设用地使用权，应该向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记时成立。登记机构应该向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”第145条要求：“建设用地使用权转让、交换、出资或赠予应该向登记机构申请变更登记。”第155条要求：“已经登记宅基地使用权转让或消亡，应该立即办理变更登记或注销登记。”另外，其它法律、法规对不动产登记也有明确要求。具体某项不动产登记，需要行政机关依据法定程序进行审查、核实后才能作出。当事人提出不动产登记申请后，登记机关可能作出是否给予登记决定。权利人提出不动产登记申请不等于取得不动产登记。所以不动产登记含有国家行政机关对不动产物权行政确定成份。 再次，不动产登记有行政管理性质。不动产登记发生法律效力后，登记机关对侵犯、破坏已登记物权行为有管理职责。物权法第131条要求：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务，消亡抵押权除外。”登记机关能够依抵押登记，严禁或限制抵押物产权转移。不动产登记成立后有国家强制力维护，含有一定强制性。 另外，行政诉讼是不动产登记异议救助路径之一，物权法第19条要求：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误，能够申请更正登记，但假如在不动产登记薄权利人不一样意更正情况下，利害关系人能够向登记机关申请异议登记，登记机关给予异议登记，申请人当在登记之日起15日内向人民法院提行政诉讼，请求人民法院撤销行政机关颂让具体行政行为。”不动产登记是国家专门机关经过严格法定程序运行结果，现有国家信誉支持，又有法律制度作保障。含有公法性质。 2、不动产登记私法特征表现。 不动产登记行为，是不动产物权人所实施申请登记私法行为和登记机关实施登记许可行为结合②。所以，依据物权行为理论，物权私法要求权利变动，确因当事人对物权变动合意。不动产登记应表现当事人对物权合意。不动产登记有着证实不动产物权基础功效。新不动产登记制度产生之前，对不动产物权界定是经过通常要求和为权利人提供救助实现。如民法通则要求了全部权基础权能，授予全部权人一定权利，同时，要求在权利人权利受到侵害时提供法律保护，权利人能够请求追究侵权人民事责任。而物权法所要求不动产登记，在不动产登记薄中记载物权主体、客体、权利性质、权利转移等登记事项，能正确地界定不动产归属，明晰物权关系。依据物权法第14条和1