试析商品房买卖合同纠纷的防范(1).docxVIP

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 试析商品房买卖合同纠纷的防范(1) 试析商品房买卖合同纠纷的防范(1) 甲 方：___________________ 乙 方：___________________ 日 期：___________________ 说明 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 1、销售广告 司法解释第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要 约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关 设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订 立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说 明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容， 当事人违反的，应当承担违约责任。” 此条规定中“说明和允诺具体确定”、“有重大影响”等表述 目前尚没有具体的虽化及判定标准，根据此条规定，房地产 开发企业在做广告时，对于自己没有把握做到的承诺要尽H 采取一些模糊性的处理，比如“高档社区”、“升值潜力无限”、 “交通十分便捷”等广告词就属于非具体确定的表述，由于 缺乏明确的评判依据，而很难作为要约加以认定。 2、 如何在认购书中约定定金条款 司法解释第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方 式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果 因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律 关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导 致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受 人。” 一般认为，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品 房买卖合同而交付的定金。但对于何时适用定金罚则？什么 是不可归责于当事人双方的事由？司法解释没有明确，实践 中则存在着两种不同的观点，一种观点认为，只要购房人不 与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开 发商就可以没收定金；另一种观点则认为，只要购房人按期 前去签订商品房买卖合同，购房人即履行了认购书中的签订 本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导 致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。其实，这两 种观点都有失偏颇。按照第一种观点，开发商可以随意提出 各种有利于自己的补充协议，只要购房人不能接受，开发商 就可堂而皇之地没收定金，而按照第二种观点，则会出现只 要购房人前去售楼处签约，即使购房人漫天要价，开发商也 必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金。这同样 有违公平原则，不利于房地产交易市场的健康发展。从客观 的角度来解释，定金罚则的适用条件应是：如果因为合同一 方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地点去签 订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方 已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商 品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约 无法签订，应对该方适用定金罚则。如果商品房买卖合同未 能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或 双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款，进行协商 不能取得一致的原因所造成，则系非因一方原因，而是因不 可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此 互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用 定金罚则。 从房地产开发企业利益的维护，减少争议的角度出发，建议 开发商在与购房人签订认购书的同时，向购房人出示开发商 已拟好的《商品房买卖合同》，同时在认购书中明确约定：“在 本认购书签订的过程中，双方已对双方待签的商品房买卖合 同进行了初步审查，且双方均无异议。任何一方不在认购书 约定的地点和期限内，与另一方签订商品房买卖合同的，应 承担相应的违约责任，并对其适用定金罚则。 ” 3、如何约定商品房的质It问题 司法解释第十三条规定了 “因房屋质虽问题严重影响正常居 住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 ” 何谓“严重影响正常居住使用？ ”司法解释将其纳入了法官 自由裁虽权的范围，由此使退房的条件增加了诸多变数，包 括了主观因素，比如墙皮裂缝、卫生间漏水等等，从买受人 角度看，均可认为是“严重影响正常居住使用。 ”因此，为 了化