营业税改征增值税试点—房地产业热点问题解答.pdfVIP

营业税改征增值税试点 —— 房地产业热点问题解答 一、“营改增”后房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税税率是多少？ 答： 1. 根据财税〔 2016 〕36 号文有关规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项 目适用税率为 11%。 2. 房地产开发企业中的小规模纳税人， 以及一般纳税人选择适用简易计税方法销售自行 开发的房地产项目，征收率为 5%。 二、房地产开发企业从政府部门通过招拍挂获得土地使用权而支付的土地价款，是否 可以核定抵扣进项税额？ 答：土地出让金不能抵扣进项税额， 但可以差额扣除，具体规定如下： 房地产开发企业 中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 （选择简易计税方法的房地产老项目除外） ，以取 得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 三、如何计算当期允许扣除的土地价款？ 答： 1. 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款 = （当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑 面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面 积。 房地产项目可供销售建筑面积， 是指房地产项目可以出售的总建筑面积， 不包括销售房 地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款， 是指向政府、 土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支 付的土地价款。 2. 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款， 应当取得省级以上 （含省级） 财政部门监（印）制的财政票据。 3. 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况， 扣除的土地价款不得超过纳税人实 际支付的土地价款。 四、什么是房地产老项目？ 答：房地产老项目，是指： 1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目； 2. 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但 建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。 五、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目如何纳税？ 答：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目， 可以选择适用简易 计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的， 36 个月内不得变更为一般 计税方法计税。 房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目， 适用一般计税方法的， 应以取得的 全部价款和价外费用，按照 3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税 务机关进行纳税申报。 六、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目如何纳税？ 答：房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照 5%的征收 率计税。 七、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，收到的预收款如何预 缴？ 答：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 八、房地产开发企业销售、出租不动产纳税义务发生时间如何确定？ 答：纳税人销售、 出租不动产， 为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项 凭据的当天 ; 先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项， 是指纳税人销售、 出租不动产过程中或者完成后收到款项。 取得