4城经济学-土地利用问题.ppt

《城市经济学》 哈尔滨师范大学 所以， 土地价格的内涵 包含三个部分：第一，真正的地租， 即绝对地租和级差地租；第二，土地投资的折旧，第三，土地 投资的利息。土地价格即以上三个部分之和的资本化。 《城市经济学》 哈尔滨师范大学 ② 土地价格的特点 由于土地的特殊性质，与市场上交换的一般商品不大相同， 因而其价格也有独自的特点。 ——土地价格是土地的权益价格 ——土地价格不是土地价值的货币表现，不依生产成本定价 ——土地价格主要由土地需求决定 ——土地价格呈上升趋势 ——土地价格大多是随个别交易而形成，一般没有统一的市 场价格 《城市经济学》 哈尔滨师范大学 ③ 土地价格的形式 土地价格种类很多，由于其作用各不相同，因而都有其存在的合 理性和客观需要。在不同的情况下，同一块土地具有不同的价格形式。 一般为如下几种： ——交易价格 ——评估价格 ——估定价格 ——租赁价格 ——抵押价格 ——土地所有权价格 ——土地使用权价格 《城市经济学》 哈尔滨师范大学 ? 4. 影响土地价格的因素 ①土地本身的自然因素 主要有土地的位置、肥力、地质、地势、生熟程度、自然条件等。 ——位置（区位） 位置的好坏直接影响土地纯收益，从而影响地价。 级差地租的条 件之一就是土地位置差异，特别是在城市，由位置而产生的级差地租 是城市级差地租的主要形态。 在这里，位置实际上已不单纯是一个 自然因素，因为土地的位置虽然不能移动，但位置的好坏却是在相对 变化的，它主要由该地所属地区的自然条件与社会、经济、行政等因 素来决定。 《城市经济学》 哈尔滨师范大学 ——地力 地力即指土地肥沃程度。这一因素主要与农地有关。在农地中， 土地的肥沃度决定了土地自然生产率的高低，从而决定了土地的纯收 益多少，其差别也就是由肥力而引致的级差地租的量的不同，很显然， 在土地位置等其他因素相同的情况下，土地的肥沃程度不同，其地价 也必然不同。 对于城市用地，“地力”与城市基础设施完善程度是一致的。 ——面积 土地利用的方向是决定土地价格水平的重要因素，而地块面积的 大小对土地的利用方向有着严格的制约，地块面积随着土地利用方向 不同而使其价格发生差异。 不同的利用方向对面积有不同的定量要求。 各地块的面积究竟多大为合适，主要取决于该地块的利用方向及 所属地区的社会经济情况。 《城市经济学》 哈尔滨师范大学 ——地势、地质 这二者对农地和市地价格都有重大的影响，如在中国南方丘陵地 带，地势起伏不平，田块面积狭小且多在山谷，耕作困难，难以运用 农业机械，其价格自然较低。 南方的红壤土地、北方的盐碱地、沙地质量极差，价格自然不高。 在城市用地中，地势起伏较大，利用难度大。在住宅区内、造成 向阴、背阳、通风不良等许多问题，因而其价格也较平坦地低； 而在市地建筑地段中，如其位置相同而地质不一，土地结构松散 不利于建造高楼大厦，其价格自然没有结构紧密而承载力强的土地价 格高。 《城市经济学》 哈尔滨师范大学 ②社会经济条件 该类因素主要包括人口状态、城市公共设施建设、交通体系、经 济增长速度、货币流通、市值变动、经济结构、产业结构、生活水平 等等。 ——人口状态是最主要的社会因素 人口增加，则人地比增大，从而对土地需求上升，导致土地价格 上涨。 ——城市公共设施完善程度 如道路、上下水道、邮电、学校、公园、市场等等，直接影响到 土地的未来开发成本。完善程度高，则该地块所处环境好，从而开发 成本小而土地纯收益高，结果