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进度管理：房地产开发项目的投资计划管理 PDF转换可能丢失图片或格式，建议阅读原文 一、投资计划管理是实现投资目标利润的基本保证作为管理 的一项基本职能，计划是实现目标的基本保证。房地产开发 项目投资所具有的投资额大、建设周期长、影响因素多、投 资风险和收益大等特点，决定了房地产开发投资行为的复杂 性，使计划管理工作显得尤为重要。在房地产项目投资中必 须强化计划管理工作，确立计划的龙头作用，将计划工作贯 穿项目投资建设和售后服务的始终。投资项目是计划管理的 对象。确立投资项目是实现投资计划管理的前提条件。如果 投资失误，再好的计划都只是无本之源。所以，企业应当遵 循市场规律，准确地确立投资项目。在项目投资机会研究中 要重点考虑产品的市场供求状况、产品的定位及其市场竞争 力、项目的投资成本预测、企业投资的能力等；其次，应当 编制完整的项目投资可行性报告，作详细的风险分析以研究 项目承受风险的能力和项目的操作空间。在此基础上确立项 目，即投资目标。二、制订项目开发经营计划是实施投资计 划管理的重要措施投资项目一经确立，投资计划管理工作即 进入实施阶段，应通过编制项目开发经营计划书，将土地购 置、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等过程纳入 计划管理范畴，明确各阶段工作的目标、投资数额和工作进 度安排。项目开发经营计划主要包括项目投资的计划成本、 项目建设的进度安排、项目投资的资金平衡计划三大内容。 编制项目开发经营实施计划，首先要充分体现项目投资可行 性研究报告中的策划思想、市场定位和投资目标，确保前期 工作的延续性；其次要充分考虑投资决策的时效性，尤其是 那些早已决定投资、但拖了一段时间才付诸实施的项目，要 注意重新研究市场，贴近市场，适应市场变化，使计划更具 操作性。、编制项目投资的计划成本。在市场经济条件下， 要确保投资获利，产品的市场定位非常重要。唯有正确的定 位，才能实现有效销售和目标效益。产品的市场定位来源于 翔实的市场调查分析和销售的反馈信息，要避免投资认识上 的误区，即片面地认为使用最好的材料设备中建设最大型的 配套项目就能获得最好的收益。应当把市场需求、城市发展 的取向、地块区位、配套设施、消费层次、消费特点、市场 售价等因素紧密结合起来，以确定产品定位及成本控制线。 产品质量和生产成本、项目区位是影响房屋产品竞争力的重 要因素。市场定位准确了，产品就有顾客，有市场的优势。 编制计划成本的目的在于控制各分项工程的成本和客观反映 企业的经营效果。由于房地产项目建设包含的专业分工较细 ，牵涉的业务部门较多，各部门在建设过程中往往容易从本 位主义出发，造成投资成本膨胀，进而影响投资效益。壁如 ，销售部门希望通过完善的配套和强势的广告宣传促进销售 ，设计部门希望通过采用新材料以增强楼宇观感效果，监理 部门则希望尽量少用新材料和新工艺以避免出现质量问题等 。此外，大型项目和综合开发小区由于建设周期长，常常需 要分期投入使用，加上房屋预售政策的影响，不可避免地存 在预提费用和待摊费用，使开发成本不能即期反映，利润也 只是预结利润。在这种情况下，计划成本的编制能够准确及 时和均衡地反映房地产企业的经营成果。编制计划成本要以 项目投资可行性研究报告的测算数据作为参考，并与财务成 本核算的口径吻合，数据来源可以是经验数据、定额数据和 政府有关税费的计缴规定，但在确定具体成本划分时应比可 行性报告更详细，要将地价（土地出让金）、征地拆迁费用 、前期费用、配套设施费用、土建工程费、经营管理费用（ 含利息）、不可预见费、税金等几大类纳入测算范围，这样 才能保证计划的科学性和严密性。计划成本一经审定实施， 则要维护其执行的严肃性，保证成本控制工作的落实。具体 的做法是：由计划部门编制计划成本并下达到各业务部门， 用以指导、规范各执行部门的用款计划和财务部门的拨款计 划。计划成本规定了各执行部门的资金使用额度，执行部门 必须严格按照计划将成本控制在指标限定内，凡属计划外的 超标用款，须另行报批，由计划部门在计划成本许可范围内 进行调整。、编制项目建设进度计划。编制进度计划的目的 主要是指导项目建设工作的开展，提高工作效率，同时实现 对资金的动态平衡。房地产项目由于投资额大、建设周期长 ，资金使用的成本控制十分重要，尤其是通过拍卖转让取得 的地块，土地成本比重大，必须通过编制进度计划保证建设 进度，加快资金周转，提高资金的使用率。此外，编制进度 计划对销售工作影响重大。企业开展销售工作，特别是商品 房预售工作，需要通过编制进度计划，掌握、控制房屋交付 使用期限，在销售合同中明确交楼期，以