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让物业管理前期介入为后期管理开路 我国的物业管理脱胎于传统的房地产管理，一直滞后 于规划设计和施工建设， 以致物业建成后出现布局不合理、 配套 不完善、管理不便、维修困难等诸多缺陷，从而引发了业主、开 发商和物业管理公司之间的矛盾和纠纷。 物业管理公司如在规划 设计阶段就能提前介入， 利用其丰富经验和专业知识提出切实可 行的建议， 使规划设计更符合业主和使用人的要求， 既可赢得购 房者青睐，也可为日后的物业管理铺路。 物业管理是一种针对物业的全过程的管理， 它同物业的形成过 程，即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着 密不可分的联系。面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周 期长和安装、施工难度大的特点，物业管理一定要有超前性，即 在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理 的需求， 充分利用物业管理的专业知识和丰富经验， 从物业管理 的运作角度为开发商提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能 规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面 的建设性意见，使规划设计更符合使用和管理的要求。 一、前期介入 物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段 就受聘介入， 为小区规划设计的细化、 施工缺陷的防范及运行成 本的控制，提供建设性的意见。 《物业管理条例 》 规定，房地 产开发项目在规划、 设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。 在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天， 各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。 而物业管理前 期介入的最大好处， 就是物业管理公司擅于从业主的利益、 需求 出发去发现问题、 提出建议， 从而把一般楼盘开发中容易出现的 缺陷降到最低。 二、前期介入的两个重要作用 1 、完善规划设计，节省投资成本。 设计人员在进行小区规划设计时， 往往较注重技术规范或技术 含量，对于今后是否迎合业户使用要求，是否符合管理要求、是 否降低管理成本很少考虑。 前期介入可完善规划设计方案， 使小 区布局、 功能定位更趋合理。 例如小区规划设计必须综合考虑到 幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、 商业网点设施的适宜位置， 了解业户需求的物业管理公司提出的 代表性建议可以起到关键性辅助作用， 从而避免了开发商的不必 要、无意义投资。 2 、提高建造质量，提升维修管理。 在我国， 工程质量不理想已是普遍现象， 因为监理的职能只是 负责对工程质量进行监管， 是否利于管理与他们无关。 而物业管 理公司作为今后的管理者， 必然会以责任心最强的姿态出现在前 期介入阶段，通过现场踏勘，提供详细的照片资料及顾问报告， 明确指出缺陷及质量问题， 并提出整改意见， 减少了竣工验收中 的整改工作量。 此外， 现代建筑物内的管线错综复杂， 虽有图纸， 但往往与实 际情况差异较大。 而物业维修除了渗漏水之外， 大部分与管线有 关，在前期介入阶段，物业管理人员就可以从图纸开始，全部参 与施工过程。管线走向、改动状