世联-关于集中喂式商业项目的观点与经验分享.ppt

世联对集中式商业项目的理解及观点 Opinion ;商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分;商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统;商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空发展背景之下;商业要以区位价值为标尺，并合理体现这一价值;消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源;业态规划是对商业物业的灵魂塑造;市场经济制度下的商业竞争机制和市场化供求机制是促使零售业态与经营方式发展演变的基础性因素。 ;良好的物业产品设计为商业提供可???续发展的空间平台;适合的销售模式为商业成功打下基础;招商先行为商业成功提供保障;运营管理是商业持续成功的关键;世联集中式商业开发顾问的工作方法 method ;世联认为对商业问题的解答应该遵循以下思路，围绕两条主线进行分析和研究;世联顾问服务内容;前期顾问工作阶段划分与服务内容;;世联顾问服务内容大纲;针对商业销售的营销顾问服务工作方式;营销顾问：工作阶段;顾问服务品质管理 ——质量稳定性的来源;世联集中式商业项目顾问成功案例简介 Case ; 案例1; 客户的主要困惑与我们的研究方向;成都商业地产市场发展趋势研判——从成都商脉延续和现有商圈关系切入分析，并根据统计数据判断目前的商业地产市场总量相对过剩，成都商业地产已经进入“替代型商业”的发展阶段。;成都商业地产区域发展状况的研判——基于对主城区商业市场历年供需对比、商业项目分区域和分环线供应状况，及在售商业项目销售情况的市场数据的统计、整理与分析，寻找细分市场机会;成都北部专业市场的研判——基于对项目所在成都北部各专业市场的比对研究，探讨专业市场的成功关键因素，挖掘商业市场规律、把握竞争态势、寻找市场机会; 项目发展策略——基于市场结论，结合北京建材市场商圈经营与竞争关系案例研究，确立“借势市场领袖，促进商圈共同繁荣”的整体竞和、对内差异化的总体开发策略; 商业定价模式——针对客户关心的商业定价问题，从回避市场风险的谨慎原则出发，采用市场参照定价、住宅价格定价、投资空间定价三种商业定价模式联合定价，客观评估项目在可比区域具备良好投资空间的市场销售价格，作为有把握实现的收益预测基础。; 集中商业建筑形态演化——从商业价值角度提出集中商业街铺化，规划形式参照了日本多摩商业街和北京苹果街两个典型商业街规划案例，对两种由传统型态升级后的现代商业形态可参照度对比。; 我们提供的成果; 案例2; 客户的主要困惑与我们的研究方向; 商业业态研究——项目面对怎样的市场与怎样的消费者？基于对区域市场和区域消费人口的分析，确定本项目业态可能的业态内容; 商业业态研究——本项目能吸引怎样的商业经营者？通过对比各业态商家选址KPI与项目本体条件，进一步确定本项目商业业态。; 办公物业的档次和规模——对影响办公物业的五大因素与本项目进行对照分析，确立本项目办公物业的定位：形象较好的中高档纯写字楼; 我们提供的成果;世联服务其他集中式商业案例概览 （2005-2006） ;THE END;感谢您的关注