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招商蛇口经营分析报告 2020 年 11 月 目录 一、 跻身TOP10，因为懂得，所以获得5 1.1跻身行业TOP10，2020年规模或超2500亿元 5 二、 南油股权收购终止，但对前海资源的期待并未改变8 三、 转让股权的背后也并非完全缺钱，优化结构是当务之急10 3.1招商蛇口股权转让的背后是为理清内部障碍 10 四、 利润率低至个位数，持续性因素仍需强化19 五、 “地王”是种手段，能克制则克制21 5.1“地王”是手段，引导企业向前21 5.2拿 “地王”旨在规模，能避之则克制23 六、 抱有期待，需要做的还有很多24 6.1土储快速消化，投资的力度需要再加大 24 一、跻身TOP10，因为懂得，所以获得 1.1跻身行业TOP10，2020年规模或超2500亿元 图表：2014-2020.10招商蛇口销售业绩走势 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020.10 合约销售金额(亿元） 合约销售面积（万平米） 金额同比 面积同比 资料来源：市场研究部，企业年报 2020年，在新冠肺炎下疫情的干扰下，企业的业绩表现出强大的抗力，2020年6 月， 招商蛇口以1107.13亿元的销售业绩跻身行业TOP10，从区域上看，华东区域、江南区域 销售面积占比超40%，西南区域销售业绩占比为14%；城市角度而言，杭州、上海、苏南、 南京等4 个城市公司销售额突破100亿元，也正由于对长三角区域和西南区域的深耕化布 局，企业的销售业绩才能表现如此强势，至10月累计销售金额已经突破2100亿元，同比 涨幅达到21%，预计2020年全年招商蛇口销售业绩将突破2500亿元。 图表：2020H1招商蛇口销售业绩区域分布 区域 本年签约面积（万平米） 8.1% 7.6% 0.2% 0 0.0% 493.86 100.0% 资料来源：市场研究部，企业年报 备注：由于部分尾盘项目未计入其中，因此销售面积合计与企业实际销售业绩略有出入，但不 影响整体分析及结论。 1.2只有懂得恪守原则，方能获得成长 1.2.1懂得纪律—平均150%的投销比，保增量，留弹性 图表：招商蛇口新增土地储备及投销比走势（按面积口径计算） 2015 2016 2017 2018 2019 新增土地储备建筑面积（万平米） 资料来源：市场研究部，企业年报 备注：投销比=新增土地储备计容建筑面积/当期合约销售面积*100%。 1.2.2懂得克制—选定核心区域重点城市，有效深耕 从区域布局的角度来看招商蛇口的投资，可以发现，招商蛇口的布局重心聚焦于长三 角区域、华南区域和中西部及西南区域，其他区域则保持适当参与，在长三角深耕化程度 较其他多数华南房企有显著优势和前置性。 从城市的选择上看，企业在城市的覆盖面上相对克制非以数量型指标制胜，而是在选 定的有限城市基础上保持持续的深耕。长三角区域的城市以上海、苏州、杭州、南京、宁 波等核心城市及其周边的嘉兴、绍兴、南通等城市，并在核心城市内做适度的下沉，如 2018年下沉至杭州下辖的淳安县。华南区域则选择深耕深圳、广州、佛山、东莞、中山几 座城市，其他城市如汕头、珠海、肇庆则进驻时间较晚，而且在投资总量上较为克制。中 西部及西南区域则选定武汉、成