XXXX郑州东区写字楼项目营销策划方案 .pptxVIP

营销策划方案;;主要经济技术指标;;;1.2劣势分析（W）;1.4威胁分析（T）;PART-2 问题及目标界定;项目核心问题;我们的目标保证是;【地段】 ;【产品】 ;【服务】 ;PART-3 市场环境及竞争;;郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入高速发展期;GDP增速与房地产发展关系;房地产市场各发展阶段特征分析：;三产分布比例— 第三产业结构及增长比较稳定，变化较小; 第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平;;国;特征一:郑州市商品房供应量继续上升;特征二:郑州市商品房成交量明显下降;特征三:郑州市商品住房均价上升;房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产类投资近两年以40%的速度迅速增长;;楼盘名称;郑州写字楼分布图;按照物业档次、目前售价/租金将板块分级;金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。;项目名称;项目名称;项目名称;郑东新区板块——郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区;郑东新区—郑州未来最具活力商务板块;CBD各发展阶段客户分布特征高比例投资客——中型服务性企业——500强实业型企业;郑东新区CBD已形成规模效应，提升市场信心;项目名称;项目名称;西北区板块——现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为主，客户外溢。;项目名称;项目名称;竞争环境分析;;本项目主要竞争对手调查;温哥华大厦;汇智大厦;温哥华大厦;千玺广场;建业总部港;曼哈顿广场;凤凰城写字楼;区域;PART-4 项目客户思考;【核心卖点分析】;【核心价值提炼】; 优势1:绝品地段、商务氛围 优势2：生态环境·投资回报率高;大规模跨国公司客户;;;问卷调查样本：选取金水区、郑东新区内代表性写字楼客户 调查内容：1、客户购买需求分析 2、客户购买渠道分析 3、客户基础背景调查 调查目的：了解客户需求，对本项目定位有很强指导意义。 调查数量：本次问卷调查共200份，回收有效问卷178份。 分析工具：Excel 软件;成长型公司占主流;客户购买需求分析;客户购买需求分析;客户购买需求分析;客户??买需求分析;;郑东写字楼市场的主流客户细分;客户群;PART-5 项目整体定位;纯CBD最后巨献·全球顶级智能生态商务楼;高端产品;各种物业类型具体排部示意;;商业产品建议： 建议本项目商业裙楼主要以大型餐饮为主，一楼外街面以高档烟酒、快餐为主，二楼大型知名餐饮，三楼可自持，可做写字楼的配套设施，例如商务会所+会议室;通过客户需求强化设计要点;玻璃幕墙 考虑因素： 玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。 建议要点： 采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。 ;车行大堂： 考虑因素： CBD甲级写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。 建议要点： 车行大堂的设计需要注意雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰；;广州中泰国际广场车行大堂设计;简约大气的电梯间 ——延续物业统一设计风格;国际品牌标志、国内品牌价格——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯;电梯选型初步建议;市场主流商务电梯产品指标参考;参考建议（装修成本约4万元/梯）： 轿厢尺寸：扣除装修20cm，净高2.7米。 轿顶:镜面不锈钢框架,水晶条,中间亚克力弓型板 轿壁:三侧镜面横蚀刻 扶手:三面双管不锈钢扶手 踢脚线:发纹不锈钢 轿底:2mm厚PVC仿大理石地板;VRV分户计量空调系统符合市场主流需求，建议部分楼层配置24小时独立网络机房空调;根据客户需求分而治之——选择按电费计量的变频VRV空调;高性价比创新建材，降低双方营运成本——选择价廉物美的网络地板;广州发展中心大厦网络地台设计;容易忽略的甲级写字楼细节——卫生间细节之处体现品质高低;细节决定甲级形象——国际化的公共导视系统;建议要点：： 会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。 服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。;PART-6 项目总体运营策略;资产精装修 拒绝投机，通过设定持有人的准入条件并统一出租平台而使资产获得稳定回报;资产精装修;案例借鉴;;;9、春去春又回，新桃换旧符。在