房地产开发经营计算题.docx

. 第 1 题：第六章 经济评价指标与方法 ( 计算 )( 本题 :10 分) 甲公司在 2009 年 12 月 31 日通过竞拍，以 400 万元 / 亩的价格获得一宗面积为 200 亩的建设用地， 土地费用一次性付清。 该宗土地为居住用途，使用期限为 70 年，容积率为 2.0 。该项目的计划开发周期为 6 年，其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为 3200 元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入 了总建设成本的 20%、5%以及共计 1200 万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同， 并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部 成本和费用，项目开发周期不变， 销售收入的 60%归甲公司所有， 40% 归乙公司所有。 乙公司的开发及销售计划是： 项目续建的开发建设成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的 20%、25%和 30%；销售从合作开发的第一年开始， 各年销售量占总销售量的比例分别为 20%、30%、30%和 20%，销售均价为 8500 元/m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的 2%、3%和 5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出， 营业税金及附加与销售收入同步发生， 除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。 [2012 年真题 ] 1）请计算该开发项目的财务内部收益率； 2）若乙公司的目标收益率为 10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。 解：（ 1）该开发项目财务内部收益率的计算 2 ①总建筑面积 =200 X666.67X2=266668（m）； ②总建设成本 =3200X266668+10000=85333.76 （万元）； ③总销售收入 =8500 X266668+10000=226667.80（万元）； ;. . ④计算该开发项目的财务内部收益率 FIRR ;. . 第 2 题：甲公司花 4.3 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。 该公司自有资金投入为购买价格的 60%，其余为年利率 7.5%、期限 20 年、 2 按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为 36000m，前两年 的租金均为 150 元/cm2?月），以后租金每年递增 5%。另有地下停车 位 310 个，租金为 500 元/ （个 ?月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的 30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为 600 万元，土地使用权等无形资产年摊销额为 800 万元，其他设备的年折旧额为 200 万元。 [2012 年真题 ] 请计算该项目第 5 年的税前现金回报率和偿债备付率。 ;. . 第 3 题：第六章 经济评价指标与方法 ( 计算 )( 本题 :10 分) 某购物中心开发项目规划建设用地面积为 2 10000m，总建筑面积为 2 15000m。预计项目开发建设周期为 2 年，总投资为 13500 万元（不包括贷款利息）。 项目第 1 年投资 8100 万元，其中资本金为 5400 万元，其余为甲银行贷款；项目第 2 年投资 5400 万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为 9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营， 且立即向 乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为 3 年、年利率为 7.0%，按年付息、到期还本。 购物中心的可出租面积为总建筑面积的 70%，采用基础租金加百分比租金形式出租， 基础租金不随时间变化， 百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为 95%，年超额营业额为 10000 万元。 购物中心的运营成本为毛租金收入的 35%。开发商于项目运营 3 年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的 9.5 倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、 运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。 [2007 年真题 ] 请回答下列问题： （1）若开发商要求的自有资金目标收益率为 20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元 /m2 （精确到个位）？ （2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为 13%，求项目全部投资的内部收益率是多少 （精确到小数点后 2 位）？ 解：（ 1）购物中心年底基础租金的计算设最低基础租金为求最低基础租金计算各年自有资金净现金流量 ①第 1 年年初净现金流量 =—5400 （万元） ②第 2 年年初：投资 =—5400 （万元）；甲银行贷款 5400 万元净现金流