南洋风情项目商铺定价建议方案.doc

南洋风情项目商铺定价建议方案 ._、 二、本项目商铺概况 四、定价建议 一、项目周边商业现状及价格情况 (-)周边商业配套现状 本项目位于金水区柳林镇区域，该区域是以住宅开发为主的区块，商业氛围 较好，同时，该区域的住宅多为近期开发的物业，整体档次较高。 该项目处在花园路与中州大道之间，规划四面临路，东、南两侧均为在建项 目，整个区域公建配套设施正在开发，南面的琥珀名城已建成，周边基本生活配 套商业即将形成；同时，由于花园路、屮州大道为城市交通主干道，其交通非常 便利，本项目周边区域已入住的业主基本的日常需求较多依赖于居住气氛成熟的 复兴片区，该片区的社区商业主要为南北都市村庄的小商铺为主，规模小且分布 零散，目前周边开发的几个楼盘底层商业店面暂没营业,商业氛围还没完全形成. 目前该项目周边的商业物业主要为以下儿种代表形式：汽车维修美容店.饭 店、日常杂货店居多。 1、底商目前大多数为一层的店面，整体档次较低，环境较差。 N周边汽车维修及美容店较多，但比较分散，不集中. 3各种特色饭店及H常烟酒杂货店居多。 (二)周边商业价格情况 项目周边目前无在售商业物业，通过转租及目前周边商铺租赁信息，得知基 本情况如下： 本项目隔壁的一米阳光底商只租不售，目前还没商家经营，45元朋评方 米，新柳路沿街部分底商面积约为20-30平方米，年租金一般在2-3万元左右， 折合约为1. 5元一3元容方米?天。 项目周边商业环境分析 项目周边商业环境分析 本项目周边目前的商业气氛还没完全形成，缺乏上规模、集中及高档次的商 业物业及业态，但是，从本项目商业的发展前景来看，该中心的规划和发展前景 将直接影响本项目商业物业的销售和价格制定。 （-）现有客流统计: 名称 距南洋风情米） 人口人） 行程时间 南洋风情 0 3500 0 一米阳光 0 2000 0 琥珀名城 0 4000 0 杨君刘 0 200000 0 花半里 1000 5000 10 美景花郡 1000 2500 10 沙门村 500 50000 5 21世纪社区 800 10000 10 规划建成后客流统计 规划名称 增加客流量久） 距南洋风情米） 行程时间◎钟） 经二路 10万 0 0 地铁2号线 15万 500 5 龙湖商圈 8万 1000 10 五馆 10万 100 2 （二）周边楼盘基本情况 目前琥珀名城、一米阳光国际公寓还有在售户型，附近商业氛围即将形成。 而作为本项目所在区域内的大型社区，项目周边2公里以内今后仅住宅部分的常 住人口就可达到150000人以上，SOD及写字楼面积也达到了近50万平方米， 这部分人群基本以高档住宅区的业主和高档写字楼的白领阶层为主，同时还有部 分酒店式公寓和SOT勺使用人群，均有较强的消费能力。 （三）本项目与竞争项目商铺对比优势本项目商铺与竞争楼盘商铺相比，主要优势有： 1、本项目商铺大部分临新柳路，新柳路路面开阔，未来经营环境较好。 2商铺格局可自由分割，灵活性较强，可基本按照客户的需求进行合理分割。 3层高上具有较强优势，琥珀名称商铺只有一层，层高较低，临街道路较窄。 三、本项目商铺概况 本项目商铺共计13000平方米，大部分都临新柳路，户型以1—3层框架结 构为主，面积大小可灵活分割，底层层高较高，沿街道路较宽，门前广场停车位 充足，适合中高档商业经营。 U!定价建议 U! 定价建议 本项目为本区域内即将开盘销售的商业物业，由于其价格定位已有可参考的 充分依据，因此价格是否合理，并为市场所接受，将直接决定商铺的销售利润及 去化速度。 （-）定价原则 1、前瞻性：需充分考虑本项目所在区域的发展前景和未来人口的聚集程度。 2稀缺性：本项目定位较高，同时，商铺可灵活划分，得房率高，投资及自营 都比较适合，比较迎合屮小业主的需求。 3销售均价：本项目的商铺分布集中，位置、形式和面积不存在较大差异，为 保证销售的均好性，在价格定位上需保持一致性，以达到预期的销售额。 （二）定价依据 1、周边商业价格参考 ※新柳路租金水平：从目前了解的情况看，租金水平在35- 60元邓方米?月左 右。 ※琥珀名城销售价格： 琥珀名称暂时对外透露的价格是一层1. 2万评方米左右，该项目只有一层商 铺，所以定价较高。 （三）具体定价建议 1、收益还原法定价策略 在价格基本稳定的市场中，商用物业不同于普通住宅的最大特点：在于其可 以实现非常可观的收益，不论是出租或是自主经营，每年都会有一笔基本上固定 的收益，这就产生了一个年收益率的概念。 事实上，商铺自主经营的收益一般要高于出租，这是当所有权与经营权分离 时必要的利益分配要求，因此租金最可以体现一个商铺的价值。同吋租金实际上 已经不包涵其他成本，又比较稳定。 一般用年租金直接代替年受益的概念，这一概念的公式用租金直接