石家庄项目商业和写字楼分析.docx

石家庄项目商业和写字楼分析 石家庄项目商业和写字楼分析报告 IV> 商业市场部分 一、商业市场分析 一）、总述 石家庄市的商业市场具有明显的 “省会经济 ”和 “火车拉来的城市 ”两个特征，表现在两个方面， 一是外县市和本地的集中消费带来的零售商业 发达，二是以南三条和新华集贸两大传统批发市 场为首的批发商业的发达。 从市场调研的情况看来，石家庄的传统批发 商业正在逐渐衰落， 但随着当地人消费水平的提 高零售商业却正在蓬勃发展中， 各种新的商业业 态不断涌现。 石家庄的传统批发商业在全国竞争 环境中还刚刚开始更新， 但批发市场繁荣的年代 形成的石家庄人的消费习惯依然影响了新出现 的众多零售业态，这是石家庄商业市场的特殊 性，不同于全国其他的城市。 由于本案的初步定位思路是零售业态，因此 以下主要分析石家庄的零售商业情况。 ）、商业区分析 通过市场调查，我们发现石家庄的零售商业 市场主要是两大核心商业区和其他区域性商业 区组成，两大核心商业区即东购商业区和北国商 业区。 1、东购商业区分析：石家庄最大的综合型成熟 的核心商业区 1）总体情况 东购商业区代表了石家庄最完善的商业市 场，其在新华集贸中心批发市场的基础上形成的 一个零售商业区，有“火车站 ”、“服装批发市场 “大型购物中心 ”三大特征。 东购商业区的范围是指中山路（东至公里街， 西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚 区，包括华联等周边的大型商业场所。 2）、业态分析 东购商圈业态表 厂业态 商业名稠 消费群萍 豊营诗抚 7 1百货商场 东购 <5万 中高 档 衍射石凉庄，主要集中在桥 西中高收入人群- 先进皆鰹複武丄一确裔 扬?省会零售业花头 王附井百贺 3 E万 中高 档 中高收入辨检 可逬新品脾口超訂走应， 进而水土不服| 新百广场 中盲 桥丙中产阶级消费譯体 按嘩加模式升级，不斷改 进1属省会三犬巨头之末 华联商匿 中档 工新中等收入群林 轻营一般 > 暂时对此商圈 不构成威谢 主题商城 天兀名口口 4Z 中档 石康庄年轻时尿維 南国时尚服怖厂场』经营 '樁呪艮好，育赶超籀其邇 之势 专业市场 审 低档 低收入.矗工薪阶层 -陰凤靡省会，灶低价取 胜.而今忻有市场 太拊电孑城 批发为主 电子产晶的集散城 大中.园美、茹 宁 电誥 知名家用电器零售商 李宁，班尼瑚』 lOCi 时尚年轻辭住 名牌休闲服饰 配奪裔业业态 新华类倉規 樹欠 快速中警消费爭 依狂庞大客硫量 树足吋尚斥中高消费人撫 將足人们时崙恢倉消贾 东购商业区的业态包括：东方城市购物中心、 新百购物广场、华联商厦、王府井百货四大购物 中心和百货业态，福兴阁服装市场、湾里庙服装 市场、太和电子城、天元名品服饰广场、金百丽 时尚广场等众多的专业市场或主题商场， 国美电 器、苏宁电器、大中电器、康宁医药商场、丽华 音像城和大量临街服装等专买店，还有肯德基、 麦当劳等餐饮娱乐业态 3）、各种业态档次和经营情况分析 1）大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）： 百货业态除了东购一家中档的购物中心经营情 况良好外， 其余经营情况一般， 说明本地区消费 只能支撑一家东购这样规模的大卖场。 2）专业市场：由于本商业区位于中山路和火车 站附近最优越的位置， 加上新华集贸中心和青年 街市场长期形成的人群认知度， 本地区专业市场 普遍经营情况良好，尤其是老牌服装市场福兴 阁、太和电子城经营情况最好， 说明本商业区是 石家庄传统的专业市场商业区。 3）主题商场：主题商场是本地区出现的新业 态，以天元名品为代表， 由于该商场定位把握住 了本商业区大量中低消费人群的特征， 定位成针 对年青人的时尚主题服饰广场，取的了一定成 功，但其他一些运动主题、 时尚主题的规模太小 或设施落后经营状况一般， 说明主题商场是本商 业区市场能够接受的新业态， 但对内部设施、 主 题确定和氛围营造等方面要求较高。 4）专卖店： 本商业区有家电、 医药、服装等专 卖店，由于该地区大量客流作保障， 但同时竞争 十分激烈，大多经营情况一般。 5）配套业态：该地区餐饮娱乐等针对本商业区 的配套基本没有大型上档次的配套， 一些低档餐 饮、快餐店经营情况非常好， 规模型配套业态是 该地区的市场空白点。 4）商业区人流量和整体经营情况 东购商业区平均日人流量为 25 万人，其中东 购的客流量为 10 万，本案所在地区人流量为东 购人流量的 1/3为 3万人，说明本商业区的人流 量目前还大部分集中在金桥路以东， 以西客流量 比较少。 该地区东购、天元和太和电子等百货、 主题商场、 电子市场等新业态经营情况良好； 传统新华集贸 市场只有福兴阁凭借位置和长期的客户认同经 营状况没有明显下滑， 其它传统的批发或专业市 场经营正逐渐走向衰落。 2、北国商业区：石家