搜购城市大购物广场策划部分案.ppt

每年每平米租金：20.39元 以项目2010年的租金均价保守计算： 市值以达到1楼均价100元，2楼均价60元； 意味着： 1楼均价赚80元，2楼均价赚40元； 等于1楼回报率为400% 等于2楼回报率为200% 还没有考虑租金以每2年10%递增的因素！！！ 举例······ 铺位号：1F-088 面 积：15.06㎡ 月租金单价：118元/㎡/月 月租金：1777元/月 销售价格：10200元/㎡ 总价：153,612万 投资商对于回报率的数据已经很清楚了。 但会考虑以下问题： 1、商场租金会不会达到1楼100元/㎡，2楼60元/㎡；2年递增率10%符合市场吗？ 2、一次性收取17年租金，由于商场经营状况不明，5年内返还有否保障； 3、返还5年租金后，第六年开始自主租赁，有什么方法能否保障每年租金的回报率； 答案揭晓······ 分析如下 R1带租约发售 销售经营权商铺号：1-005号 面积：10平米单价：9800元/ ㎡ 推算租金单价为48元 /月/ ㎡ 拿租金的价格抵返租的价格此时还有剩余。按此计算，在确定主力店或提前签意向合同的店铺，可将此铺出租后销售。 项目销售方案 保证稳定的 租约回报 发展商与有意向经营商铺的客户 签订租约意向 当有其他买家购买到本商铺时 发展商将前期签订的意向客户 介绍给该商铺的买家 进行租赁本商铺的细节洽谈 例： 商铺号：1-005号 面积：10平米单价：9800元/ ㎡ 总价98,000元前5年共计50%的回报，收可回收49,000元第6年按市场价格150元/月/ ㎡ 自行出租则可回收18,000元，第7年按市场 165元/月/ ㎡ 自行出租则可回收19,800元， 第8年按市场 180元/月/ ㎡ 自行出租则可回收21,600元， 8年内即可回收成本。注：8年回收成本内，不包含商铺顶手费，预计第5年顶手费保守可炒作至6-8万元/间 R25年返租回报 项目销售方案 投资者购买本项目商铺单位后， 无须自己经营 商铺由发展商统一管理，安排经营，有助于做旺商铺， 返租期满投资者收回一个成熟的旺铺。 届时买家将拥有一个成熟的铺位， 可自用也可出租。 将物业回租发展商统一经营，前5 年从发展商 这里获得投资总额50% 的稳定回报， 例： 商铺号：1-005号 面积：10平米单价：9800元/㎡ 总价98,000元 10年内可稳赚294,000元. 后7年发展商自行出租经营则可赚13万。注：后7年回收期间内，不包含商铺顶手费，预计第5年顶手费保守可炒作至6-8万元/间 R3十年300%保收计划 项目销售方案 投资者购买本项目商铺单位后 对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激， 同时也是为了彰显项目的品质及发展商的信心。 从中赚取二套商铺。 10年期间，投资者可将商铺以原价格的300% 回售给发展商， 例： 商铺号：1-005号 面积：10平米单价：9800元/㎡ 总价98,000元签定合同时付50%即49,000元，3个月内启动招商，则本商铺已有租赁者租赁，则此时可将带租约的商铺卖给投资者签定合同，而此时投资者需支付剩余的50%。注：预计此时的顶手费保守可炒作至1-3万元/间 R4购铺易，低首付 项目销售方案 首期采用分期支付的方式支付50％ 投资获利更有保障。 购买己带租约的商铺再给50% 待商铺开业经营后 项目销售方案 销售案例分析1 项目招商方案 招商原则 项目整体招商原则：必须以品牌为中心,符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至给予必要的扶持政策和优惠措施； 把握业态经营比例：通过对国际知名与国内成功的大型购物中心的业态经营配比进行深入的研究分析，针对国内知名商业如五洲商业广场、万达商业广场、的信摩尔的的情况，招商时注意维护和管理好商场的业态比例。 核心主力店互动原则：在大型购物中心的招商方面来讲，理论上遵从核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。根据大型购物中心的磁石效应对各类商家进行有机的安排，以保证商场整体经营的均好性。 放水养鱼原则：商业广场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个购物中心造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。 统一主题与品牌形象：本项目必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。必须要有针对性地引进各类商家，切合本项目的主题定位，有利于本项目的持续发展与