地平线银丰高层产品定位初建议.doc

地平线代理公司对银丰丁家河项目高层的产品定位及相关市场依据 物业 类型 项目名称 核心竞争力 用地性质及 使用年限 建筑型式 主力户型（面积情 况） 销售均价 （元/平米） 销售速度（月 百分比） 存量 纯住宅 湛园华府 地段 70 板楼 130-270 nf 套三 以170 nf为主 12000 1.3% 93. 3% 海信凤凰金 岸 地段，海资源， 品牌 50 板楼 80-124 m2 9000 25. 3% 49. 9% 湛园海德公 园一号 地段、学区 70 板楼 90-100 nf 的套二 和130 nf的套三 12000 5. 3% 68. 2% 中冶爱彼岸 海资源，景观 70 板楼 43-117 m2 8000 16. 7% 16. 4% 山海湾三期 产品风格， U-IIOME,海资源， 品牌，价格 70 板楼 60-150 m2 11000 64. 2% 3. 6% 总结 地段和海资源是H前市场在售定位比较高端的高层产站的主要核心卖点； 高层产品建筑型式以板楼为圭； 户型跨度比较大，主要是以套二套二为主力户型； 项H间价格和销售速度差距都比较大，受项H定位，装修情况和地段影响。  投资型 公寓 金岭尚座 地段 70 塔楼 66 nf的套二和 110 nf 及 120 m2 的套二 8500 3. 4% 47.8% 长江国际 地段 50 塔楼 47~78 m2 7000 不具备预售条 件只是进行了 内部认筹 瑞泰假口 地段，海资源， 商住两?用 50 塔楼 47~109 m2 10000 2. 6% 63. 9% 银领国际 地段，海资源 50 板楼 77-145 m2 12500 40. 7% 59. 3% 总结 地段和海资源是主要卖点，也是投资的价值点所在； 产品以塔楼为主； 户型跨度比较大，满足不同客群的需求； 价格跨度比较大，定位，装修标准的影响比较大； 大部分项FI的去化速度比较慢，虽然市场对公寓的接受度走高，但是公寓自身的局限性影响其去化。 别墅用地住宅配套及绿化用地住宅用地酒店用地 别墅用地 住宅配套及绿化用地 住宅用地 酒店用地 产品优势： 超低建筑密度 超高绿化率 超宽楼间距 产品定位： 如此低的建筑密度，作为投资型酒店式公寓定位过于浪费，价值无法 最大化。 纯居住?纯景观?别墅区?空中大庭院 产品建议（可考虑方向）： 底层全架空+空中每户大露台+入户花园+300平米以下户型+豪宅 必备（可实现全绿化天空城设想，真正的奢侈化居住的城市需求 豪宅，弥补别墅以下金字塔第二层的客户缺失，并真正实现整盘 的高定位，成功可能90%） 纯高层会所配套+300平米以下平层大面积户型+豪宅必备（大绿 化低密度外部景观已经具备全城独一无二的高层豪宅品质，加之 别墅区与星级酒店的价值提升，不过多采用附加值以湛园华府、 名嘉汇、公园一号等以拉开一定差距，成功可能60%） 备注：豪宅室内一一必备品牌精装+家居智能化+家居安防+物业 理由简述: 湛园华府：并非高尚地段，丁家河小区有所影响，用地面积过小，建筑密度过大，绿地缺失，无法形成豪宅品质。 公园一号：江山路为城市中低端居住区，定位高端完全靠自身产品支撑，无外部资源优势。 名嘉汇：拥有海景资源，且处于城市认可的中高端住区，周边为规划唐岛湾商务区，早期高端项目傲海星城、中南海湾新城、千禧龙 已形成认可，且户型设计以大户型为主，采用高标准精装与家居智能化。 定位依据： ?两栋楼享受的超大绿化空间是全城独一无二的； ?五星级酒店、别墅形成高尚社区是现有城市自住豪宅项目不具备的，既有投资价值又有居住价值； ?山地、高尔夫、水景资源稀缺； ?政府后侧，城市中轴，可以俯瞰城市的高度； ?繁华与外，静与内的绝佳隐世豪宅。