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资产评估在投资性房地产价值评估中的应用研究-房地产论文-产业经济学论文-经济学论文 ——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印—— 房地产估价论文研究分析范文10篇之第十篇：资产评估在投资性房地产价值评估中的应用研究  　　摘要：2007年1月1日年国家财政部颁布实施了新的会计准则,其中投资性房地产是新准则中的重要组成部分,即《企业会计准则投资性房地产》。文章将对资产评估在投资性房地产价值评估应用中相关问题进项探讨研究。文章对宏观经济和实践可行性等方面做了综合分析,对收益法和市场法来评估相关房地产价值的过程进行介绍。  　　关键词：投资性房地产; 资产评估; 方法; 价值;  　　一、引言  　　随着我国经济的不断发展,大部分地区基本可以保证每家一套房的需求,人们物质、精神不断地提升,投资理财的概念不断加强,对房屋建筑的需求不断增加,供不应求的现象使得房地产业迅速发展。中国房地产相关政策不断推出,房地产业的积极健康发展逐步推进。目前,中国的房地产业已转向投资方向的发展目标,而投资房地产是指为出租或资本增值或两者兼而有之的房地产。房地产行业向投资性房地产方向发展符合现代社会的经济需求,为了能够控制好这一资金流入巨大市场,对其进行资产评估能够公正有效的促使投资性房地产良好地、合理地、理性地发展。   　　本文首先对房地产投资的评估对象进行了研究,用三种方式即直接资本化法、市场比较法和收益乘数法详细阐述了投资性房地产的价值。  　　二、投资性房地产资产评估应用研究  　　(一)投资性房地产主要评估对象  　　所谓的投资性房地产是指用于赚取租金或资本增值或两者兼有的房地产,可以单独计量和出售。企业会计准则第3号明确规定以下三项为投资性房地产:(1)已出租的土地使用权;(2)增值后持有并准备转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。其中,已出租的土地使用权是指企业通过出让、转让方式取得的,以经营租赁方式租出的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。根据国家有关规定确定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。已出租的建筑物,是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。这三者也是投资性房地产评估的主要对象。然而,值得注意的是,投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。  　　(二)评估投资性房地产方法  　　到目前为止,有很多方法可以利用资产评估来估算投资性房地产的价值,包括收益现值法,现行市场价格法和清算价格法。对每种方法进行简要的分析整理便可得出每一种资产评估的方法都具有一定的实践操作性,尽管方法多种多样,但由于现行的经济市场、国家政策及房地产行情等外部影响因素下,每一种评估方法具有自身运用的局部性,结合考虑内部与外部因素的影响,根据其价值评估的特点,首先,我们应当对所有评估的对象及其评估目的有详细深入的了解,在对评估目的有了充分了解的情况下,根据收集的相关资料,保证投资性房地产评估工作能够顺利进行。目前,该领域广泛使用的主要方法有五种:租赁期和回收金额的折现方法,直接资本化法,贴现现金流量法,市场比较法和收益乘数法。最常见的方法是直接资本化法,市场比较法和收入乘数法。下面详细描述这三种方法:  　　1. 方法一:直接资本化  　　在收入方法中,直接资本化法是其中很常见的方法之一,这种方法是把投资性房地产在假定未来的某一段时期内所获得的收益作为一个相对稳定的变动甚微的数值,利用计算年金的方法对之后永久的收益进行分析。在此基础条件下,根据相关资料及对房地产行情进行预测,对投资性房地产预计未来一年的收益进行预估,投资性房地产的评估价值=未来一年的预估收益值/资本化率。在这个方法中,关键在于预期收益的预估值的选取,其中预估值的评估口径可以是:净收入,净租金,总收入,总租金,潜在总收入等,因此,对评估口径的选择要根据实际情况,真实有效的反映出未来该投资性房地产合理的预期收益估值,不可高估且不可低估,对其价值进行严格谨慎的选择。  　　2. 市场比较的方式  　　在使用市场比较法进行评估时,应重点寻找合适的投资性房地产资源,作为整个方法研究过程的基础。以这种方式找到的房地产类似于待估计的房地产,并且能够在最近的房地产市场中找到相关信息。找到合适有效的相关资料后,将所找到的房产与待估房产进行比较,对替代品与待估房产的不同之处做适当的修正,相关修订包括建立可比价格基础,进行交易更正,估值日期更正,区域因素更正,个人因素修正、使用年限修正等方面、经过综合的评价后得出该