国外的商品房预售资金监管措施.pdfVIP

商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在 较大差异。我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激 房地产业发展起到了积极的推动作用。但由于我国现行预售制度存在根本缺 陷，由此引发的风险和纠纷也频频出现，削弱了政府对房地产的宏观调控政 策。因此，我们应立足国情，借鉴海外主要经济体管理预售制的成熟措施，对 现有预售制进行改革、完善配套措施 ;同时设立取消预售制试点，以探索适合我 国国情的商品房预售制度。 境外主要经济体管理预售房体制措施 世界上很多国家和地区存在房屋预售制度，新华社驻美国、日本、德国、 法国、瑞典、巴西、新加坡和香港地区等分社记者对驻在国和地区商品房预售 制措施管理情况的调研显示，各国和地区市场发展状况、信用水平、法律环境 的不同导致房屋预售制度的具体内容存在很大差异。 美国：第三方保管房屋预售款 美国房地产市场上的大部分都是现房销售，而带有预售性质的房屋与我国 预售体系的根本差别在于，美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资 金。 购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓 被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的 订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。 项目得到各方面批准可以动工后，开发商将提交通常称为 “公寓文件 ”的文 档，内容包括工程预算、技术参数、销售价格、公寓单元的详细说明、交易手 续、相关条例等各种有关的法律和技术信息，非常全面。该文档得到批准后会 送给顾客过目，如果顾客在反悔期限 (通常为 15 天—30 天) 内没有提出解约，开 发商就与顾客订立正式的销售合约，顾客支付首付款，比例通常为 10%到 20%。为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，法律通常要求这部分资金也 由第三方代管。工程完成并交付时，开发商才能获得房款。 1 / 5 美国对预售房并没有专门的管理规章和条例，不过为保证房屋的质量，规 定一般新建的房屋要取得 “入住证 ”后才能投入使用，否则是非法的。该证由地 方政府部门对房屋的建筑质量、水路、电路、电梯等进行审查后发放。而在房 产交易特别是房屋建造尚未完成的交易中，银行为了保障贷款抵押品的有效 性，在见到入住证之前通常也是不会放款的。因此，开发商在完成房屋建设之 前无法拿到房款。 巴西：制定指导价格规范预售房销售 巴西商品房销售普遍采用预售房方式，但是由于政府和行业协会每年根据 地产市场的变化情况制定指导价格，从而对地产商的预售房销售起到了指导和 规范作用。 巴西政府和行业协会代表每年举行会议，确定第二年城市中各区域房地产 价格的变化幅度。对于政府来说，这是征收地产税的依据 ;对于行业协会来说， 则是地产商从政府手中拿地乃至制订销售价格的根本。以巴西利亚为例，位于 城郊的塔瓜亭加区的地皮价格约为每平方米 900 雷亚尔 (1 美元约合 0.87 雷亚 尔)，销售价格则不得高于每平方米 4000 雷亚尔。地产公司可以根据政府和行 业协会的指导价格定价，不同楼盘的价格相差不大。 巴西盖房工期长，通常从动工到最后交房需要 5 年以上时间。购房者在确 定购买预售房时，与建筑商签署房贷协议，每月按照国家制订的标准向地产商 交纳月供，低至一个月仅需数十雷亚尔 ;而在交房时，则与银行签署新的贷款协 议，将未偿还的金额从地产商处转移至银行处。购房者在交房前反悔，需向地 产商交纳相当于房款 10%—30%的罚金。此外，地产商对于所建商品房承担 5 年 质量保障义务。 德国：订立个性化购房合同分期支付房款 德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照 工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。 在