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机电设备的日常维护要求 小修设备小修是工作量较小的一种计划修理，小修时必须进行必要的局部或全部的分解检查，更换与修复损坏的零部件，确保正常使用。 中修设备中修是对部分零部件进行分解检修的一种计划修理，中修时必须更换和修复已磨损、腐蚀或丧失性能的零件，校正设备水平度和垂直度，确保设备运行的可靠性能。  Savills 世界领先物业服务公司 大修设备大修时是工作量最大的一种计划修理。大修时将设备全部分解，修理标准零件，更换和修复磨损、腐蚀、老化及丧失工作性能的零件和部件，并进行必要的试验，以恢复设备规定的精度、性能及效率。 预防性试验对受压容器、仪表、电气设备、避雷系统及起重设备按技术监督局、电力部门规定的间隔期限及规范进行试验。季节性的预防性试验按国家电气设备预防性试验标准进行。确保雷雨季节设备安全、可靠的运行。  Savills 世界领先物业服务公司 供配电设备维护管理的特殊要求 供配电设备在投入运行前的准备工作 确保各种仪器仪表正常和保护装置灵敏可靠动作，备用设备完好可靠；必须进行季节性大检查，如冬季期间必须防冻保温，以免冻裂，雷雨季节前设备的预防性试验等；所有新安装或在修后的起重设备（包括电梯）在交付使用前，必须进行技术检验。对日常使用的起重设备每年不少于一次的检验，检验的内容按政府颁发的现行安全规范进行。低压配电设备记录及巡视 遇有设备运作不正常或者天气恶劣时应加强巡视，做好应急的准备工作，并及时汇报上级人员。当有事故发生时，值班人员应保持头脑冷静，严格按照操作规程排除故障，缩小事故范围，事故未能排除前，不得交接班，处理过程中做好事故处理记录。  Savills 世界领先物业服务公司 紧急停运转、事故处理的规定及注意事项 变压器故障跳闸时，应当手动关断高低压的操作开关。保证正常供电，之后应及时查明故障原因，并向上级汇报。低压总开关跳闸时，应先把分开关断开，检查无异常后，试送电总开关，再送电各分开关。低压柜各分路开关跳闸时，应先把各功能区分开关拉开，检查无异常后先试送分路开关，再试送各功能区分开关。电梯、消防、清水泵、污水泵等设备双电源故障时，应在检查维修自切开关时，应将双电源刀闸拉开，验明无电时方可维修（尽快恢复供电）。电容开关自动跳闸时，应马上退出运行，检查确认无异常情况后方可送电。  Savills 世界领先物业服务公司 供配电设备的维修保养内容 每月工作内容：检查及清理主配电柜，分支配电柜及电量表；检查及记录主配电柜及分支配电柜用电运作情况；检查及清理所有配电箱，时间控制器等；维修或更换损坏的电力系统配件；每月向管理处报告系统损坏情况。  Savills 世界领先物业服务公司 每半年检修工作内容：进行二次仿真停送电测试，以保证变配电设备及保护能工常运作；清理及补充所有排风扇之润滑油；测试应有进出的指示牌及应急照明；提供检修报告。  Savills 世界领先物业服务公司 每年检修工作内容：检查所有金属部份之氧化情况，如有需要，用钢丝刷进行除锈及油漆工作；对配电设备及管井内外进行除尘清洁；量度用电负荷，并将信号资料转化为数据，提供给管理处，作为参考之用；对主配电屏、线路及支配电线路进行绝缘测试；对配电屏、时间控制器及电路控制箱进行操作测试；使用标准工具检查所有的电路连接件及线路；测试清理所有分电箱及出路指示灯；进行配电接地测试；向管理处提供年检报告。  Savills 世界领先物业服务公司 发电机组维修 检查润滑油的情况；检查燃料现有存量；检查机房给排风系统；检查及补充电池剂容量水位；每月空载试运发电机组半小时，并检查发电机起动功能；记录发电机的发电量、电流、电压、频率、油压等；检查冷却系统之水温；检查及调校运行皮带之拉力；测试完成后，需补充燃油及冷冻剂至规定水平；提供每月检修报告。  Savills 世界领先物业服务公司 发电机每半年检修工作内容：如有需要，进行润滑油更换；更换空气净化剂、空气过滤器、润滑油隔网、燃油隔网；清理或更换燃油过滤器；测试燃油进注器之标准；检查及清洁变压器和起动马达；清洗冷却系统，包括冷却水管及冷却水；带载起动引擎，测试自动配电设备及保护系统；测试完成后，补充燃油及冷冻剂至规定水平；提供年度检修报告；如政府部门要求，需提供有关测试报告或证书作参考之用。  Savills 世界领先物业服务公司 电梯的维修与保养 电梯使用管理要求 电梯是一种使用相当频繁的设备，最繁忙时每小时要起动、制动240次之多。电梯设备在整个运行过程中，其主机与各零件都在发生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损