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建筑工程建筑面积 计算规则 1、建筑面积计算 按国家有关建筑面积的计算规则计算，即《建筑工程建 筑面积计算规范》 GB/T50353-2005 。 2、地块面积计算 1）地块边界 地块的划定应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街 坊范围以内。地块四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻地块边界为界限。 街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。 2）净用地面积 净用地面积以城市规划管理部门正式划定用地范围的面 积为准。 不计入净用地面积的用地，主要包括：城市道路、高速路、城市河涌及其他有关控制线范围内的用地。 3、容积率计算 （1）在计算容积率时， 屋顶层设备用房 （含公共楼梯间） 建筑面积不超过标准层建筑面积 1/8 的不计；超出 1/8 时， 则需全部纳入计算。 （2）规划条件中应明确建设项目地下室、半地下室室外 地面起算基准点高程。对于场地相对平整的一般建设项目， 可按照地块周边城市道路中心线交叉点规划高程的算术平 均值增加 0.2 米作为室外地面起算基准点高程；特殊地块建 设项目（如山地、坡地等地形起伏较大建设项目）可根据实 际情况经过规划论证后，另行确定建设项目室外地面起算基 准点高程。 （3）地下室、半地下室各个面结构顶板露出室外地面起 算基准点或室外地面的高度不超过 1.5 米的，不计入容积率 的计算；地下室、半地下室各个面结构顶板露出室外地面起 算基准点或室外地面的高度超过 1.5 米的，全部纳入容积率 的计算。 4）商住综合楼（或商办综合楼）的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度按照第四章表 4.1 中的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的 10％，不足 10％的，其容积率和 建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住 综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层） ，仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。 其中，综合楼容积率指标的换算按下式计算： A＝（ A1 M1＋A2M2）／ M 式中： A －折算的容积率 A 1－商业建筑容积率指标 M 1－商业建筑面积 A 2－居住（或办公）建筑容积率指标 M 2－居住（或办公）建筑面积 －商住综合楼（或商办综合楼）的总建筑面积 5） 建筑底层或塔楼首层 (裙楼和塔楼使用功能不同的综合楼 )) 设架空层 (层高 3 米以上 )用作人行通道、 布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率 的计算（但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入） 。架空层不得改变用途 ,也不得围合封闭改作他用或作为出售、 出租等商业用途。 6）在建筑物内部（包括首层、其它楼层及地下层）或外部提供对外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽度不小于 4 米的建筑面积，不计入容积率计 算。 （7）建筑物沿街地面首层开辟骑楼时，骑楼净高不应小 于 3.6 米，步行通道最窄处净宽不应小于 2.4 米，骑楼地面 与人行道高差宜控制在 10 厘米以内；无人行道时应高出道 路边界处 10～ 20 厘米，并应有防撞和安全措施。符合上述 条件的骑楼底层面积不计入容积率计算，建筑密度计算详见 附录三第 9 款《公共开放性骑楼建筑密度的奖励》 。 8）在地块范围内有部分用地被划入规划城市道路用地或河涌改造用地，且上述道路用地或河涌改造用地是建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地或河涌改造用地的，沿城市道路两侧的公共绿地，可计入地块绿地面积，其已批准的建筑面积不变。 已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的地块，如后来因规划道路红线调整造成地块面积缩小的，其已批准的建筑面积不变。 9）①住宅建筑层高不应大于 3.6 米；当其建筑标准层层高大于 3.6 米小于等于 5.0 米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积（不含阳台部分）的 1.5 倍计算； 当其建筑标准层层高超过 5.0 米时，其建筑面积 计算值在 1.5 倍的基础上按层高每增加 2.2 米即增加 1 层（不 含阳台部分）计算，若层高增加不足 2.2 米时，按增加 0.5 层（不含阳台部分）计算，依此类推。②层高超过 3.6 米的 中空客厅（起居室）的水平投影面积不应超过 30 平方米， 且开洞率不应大于 30% （注：开洞率为洞口水平投影面积 / 套内水平投影面积（不含阳台部分） ）；小于或等于 30 平方 米且开洞率小于 30%的部分， 其建筑面积计算值按该层水平 投影面积的 1 倍计算，超出部分的建筑面积计算值按以上第 ①点计算。 （ 10）办公、酒店客房建筑标准层层高原则上不应大于 4.5