（项目管理）中海名城项目分析总结.pdfVIP

（项目管理）中海名城项目 分析总结 中海名城项目分析总结 一、项目发展概况 1 、项目发展概况 中海名城项目位于成都市南部的高新技术开发区内，处于二环路与三环路之 间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路（现神仙树南路）和肖家河，南 临机场路西延线和体育公园。项目总用地面积为 423.95 亩（其中一期枫丹园 153.45 亩、二期莱茵园 86.51 亩、三期千色园 183.99 园），其中净用地面积为 261.13 亩（其中一期枫丹园 128.08 亩、二期莱茵园 40.39 亩、三期千色园 92.66 园），项目总建筑面积为314,296 平方米。项目于 2001 年 4 月 1 日正式开工，同 年 9 月 29 日对外公开发售，项目发展周期为3.75 年计 45 个月（预计 2004 年年 底项目全面结束）。 2 、项目开发销售进度情况 具体参见附表一 3 、项目成本利润情况 具体参见附表二 4 、项目财务情况 具体参见附表三 二、当地宏观经济及房地产市场发展的回顾与分析 1 、当地宏观经济发展回顾 1.1 、房地产开发和经济发展水平 成都市近五年 GDP 与房地产开发投资均呈两位数增长： 2002 、2003 年，成都市房地产开发投资增速只比 GDP 增速 6 个和 7 个百分点， 而全国，四川省均高出近 2 倍。广州、深圳 GDP2002 年分别为成都市的 1.8 、1.28 倍，而房地产开发投资分别为成都市的 2.3 、1.8 倍，说明成都市全社会投资增 长是由基建、技改和房地产开发共同推动，房地产开发投资规模不大，与经济发 展水平协调，还有很大的发展空间。 几大城市房地产投资占固定资产投资比重的比较 4000 GDP 1.2 、 3600 人 口 3200 房产投资 2800 额 规 2400 模增长 2000 1600 1200 800 400 0 1999 2000 2001 2002 2003 2008 根据计生委的权威预测，到 2007 年成都市的人口将达到 1090 万，2010 年则 达到 1120 万，即是说七年后成都的人口还要增加大概 76 万人按人均 20 平方米 计算，七年间将有 1520 万平方米的居住需要面积。 1.3 、商品房销售额及增长率变化 上图是 1999 年到 2003 年成都市的商品房销售额及其增长率变化图，可看出 商品房销售额的增长在经历了波动之后基本回复到了 24%的正常水平。 1.4 、房价与人均可支配收入 成都市过去五年的房价增长幅度约为年均 50 元/平方米左右，人均可支配收 入从 1999 年的 7098 元增长到了 2003 年的 9641 元，共增长 2543 元，其平均增 长率约为 7%左右。 2 、当地房地产市场发展回顾 2.1 、房地产开发规模 近五年成都市房地产开发情况表（单位：亿元，万平方米） 年份 开 发 投 增 长 商品房 增长(％) 商品房 增 长 商品房 增 长 资额 (％) 竣工面积 销售面积 (％) 销售额 (％) 1999 99.9 24.9 476.4 31.6 370.5 11.7 68.3 38.0 2000 129.2 29.3 538.2 13.0