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“营改增”对房地产业税收负担影响探析 税收政策作为激励产业发展的重要备择工具，对产业结构调整发挥重要作用。长期以来，房地产行业一直是引领我国经济的快速发展的“头羊”。房地产业的发展关系着其他行业的兴衰、国民生活水平的改善、地方经济发展及财源丰腴等各方面问题，对“营改增”给房地产业带来了挑战。 一、“营改增”后房地产业税收负担变化的制度分析 “营改增”后，房地产开发企业根据会计核算是否健全及经营规模大小分为增值税一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人按照一般计税方法计算纳税，购进货物、接受应税劳务和服务进项税额可以抵扣。小规模纳税人按照5%征收率，以不含税销售额为计税依据，按照简易计税方法计算纳税。从税收制度要素层面分析，“营改增”前后存在着税负均衡点，反映了“营改增”前后税负变化规律。 1.一般计税方法税收负担变化。设不动产含税售价为A，含税建筑材料等进价为B，“营改增”前，营业税税率为5%，“营改增”后房地产业增值税税率为11%。根据统计局公布的数据，房地产开发企业地价占房价的比重为41.58%。为了方便分析，暂定地价占房价的比重为40%，也就是说，“营改增”后房地产开发企业计税收入为房价的60%。 “营改增”前，房地产业应纳营业税=A×5% “营改增”后，房地产业应纳增值税=（60%A-B）/1.11×11% 税负平衡测算：（60%A-B）/1.11×11%=A×5% 平衡点抵扣率（B/A）=9.6% 通过上述平衡关系测算说明，“营改增”后，房地产企业纳税人销售自行开发不动产采用一般计税方法计算纳税时，如果外购项目准予抵扣进项税额的购进成本占销售收入的比率（抵扣率）大于9.6%时，税收负担将会下降，下降幅度随着抵扣率的提高而增大；反之，税收负担将会上升。 2.简易计税方法税收负担变化分析。房地产业可能是受本次“营改增”新政影响较大的行业。为了不影响市场经济秩序，保证改革的顺利推进，对存量房地产项目引入过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人销售老房地产项目以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。过渡性政策对税收负担的影响分析如下： 设不动产含税售价为A，“营改增”前，营业税税率为5%，“营改增”后房地产业征收率为5%。 “营改增”前后，税收负担的均衡关系为： 应纳税额=A×5%=A/1.05×5%=A×4.8% “营改增”后，由于简易方法计税的征收率仍保持5%，而计税依据由原来营业税的含税销售额变化为不含税销售额，所以，所有采用简易方法计税的房地产业纳税人，若按营业税含税销售额口径确定税率，适用税率为4.8%。税率下调了0.2个百分点，税收负担下降幅度为4%。 二、“營改增”对上市房地产开发公司税负影响分析 1.我国上市公司行业税负。20XX，沪深股市上市公司共计3222家，上市公司财务报告的合并报表披露的数据显示，样本公司20XX营业收入为326 684亿元，各项税费共计28 372亿元，税费与营业收入（税负）之比为8.68%。其中，上市的房地产公司共计129家，营业收入总计155 055 123亿元，支付的各项税费为20 821 020亿元，税负13.43%，在上市公司行业大类税负排名榜上排位第九，房地产开发公司的税负高于上市公司平均水平4.75个百分点。 2.我国上市房地产开发公司税负变化。从制度层面分析，我们看到，“营改增”后增值税一般纳税人增值税税负与抵扣率密切相关，增值税税负随可抵扣购进成本与营业收入比例的提高而下降，另一方面，我们截取20XX沪深上市排名前十的房地产开发公司年报数据，具体分析“营改增”后各家公司税负变化情况。具体情况见表1： 房天下网20XX房地产企业排名是基于20XX各公司经营规模等业绩，将在内地及海外上市的房地产公司汇总排名。由于在香港特区上市的房地产公司年报不披露税金及附加，为了分析口径一致，选择在沪深股市上市排名前十名的房地产开发公司作为样本公司，主营业务收入和税金及附加以亿元为单位取整数，税收负担以年报的实际缴纳的税金及附加除以主营业务收入计量。由于上市公司季报中只披露股东变化和重大事项，各月税金及附加不做说明，故假定20XX1至4月份税负保持不变，对20XX“营改增”房地产开发企业税负变化不产生影响。从表1数据可以看出三个规律，第一，平均税负下降。在沪深股市上市排名前十的房地产开发公司中，20XX和20XX平均税收负担分别为8.48%和7.64%，“营改增”后平均税负下降了0.84个百分点。第二，税负全部下降。“营改增”以后，沪深上市排名前十的房