融资知识培训分享（PPT可编辑版）.pptx

Enterprise financeEnterprise finance融资知识分享部门：分享人：目录/Contents1为什么要融资？2融资的本质是什么？3融资的渠道有哪些？4资金方考量什么？为什么要融资？/01企业的目标是什么？发展企业目标获利生存做好财务管理工作企业要有效地完成筹措资金和使用资金的任务企业的财务目标股东财富或企业价值的最大化MM理论利息可以税前扣除，相当于增加了企业的现金流量，增加了企业的价值负债比例提高，企业价值也随之提高理论上，全部融资来源于负债，企业价值达到最大Vl企业价值KEL资本成本K0waccT×DVuKTwacc?负债总额D负债权益比D/E权衡理论优序理论对MM理论进行修正利息可以税前扣除，增加了企业的价值负债经营可能会导致财务困境税收节税现值=困境成本现值融资决策中对融资方式优先次序进行阐述先成本低，后成本高优先留存收益其次债项融资最后股权融资 融资的本质是什么？/02资金来源资金用途资产负债短期融资中长期融资由企业过去经营交易或各项事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。债权融资股权融资权益流动资金融资项目融资未来能导致现金流入企业直接融资简介融资资金方把融资方未来预期能够取得现金流提前透支应收账款质押保理（有追索权，无追索权）资产应收账款动产质押仓单质押存货固定资产房产抵押（住宅、商铺、写字楼、工业厂房、在建工程）土地抵押专利权质押收费权质押（物业经营贷）无形资产上市公司股权质押长期股权投资财务管理工作内容会计核算融资依据规定、准则生意、供需基础会计核算政策、产品升华预算、管控策划、谈判融资的渠道有哪些？/03企业融资渠道经营活动筹资活动境内间接融资境内直接融资供应链融资销售回款海外融资13.票据15.自有购房款1.银行贷款3.股权市场6.股东出资9.银行贷款内保外贷、项目贷款商业承况汇票、银行承况汇票自有购房款开发行、并购贷、经营性物业贷、流动资金贷、政策性贷款IPO、增发、配股大股东增资、引入战投10.海外债券4.信用债7.合作开发14.应付款16.个人信房金融优先票据、可转换债、可交换债公司债、企业债、短融、中期票据、PPN合作开发、小股操盘、合伙人制度2.非标融资商业个贷、公积金个贷、消费贷、过桥贷11.股权市场应付工程款/物料款、其他应付款委贷、信托贷款、带回购协议的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司贷款、债务重组联交所：IPO、代价发行、共开发售、供股、配股5.资产证券化8.民间借贷个人/企业借款ABS/ABN：应收/应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额、物业费12.其他Reits、外资并购资金方考量什么？/04项目评判要点操作风险法律风险道德风险违规操作，内控不严，监守自盗经营存在违法违规欺诈、跑路‘诈贷’流动性风险政策性风险市场风险短贷长用，短期资金用于长期项目，兑付难行业禁入，非法集资行业景气程度，利率、汇率、税率变化项目评判要点（1）区位选择不管是银行、信托还是私募，融资机构在挑选项目时，一般会考虑到地缘以及当地政策及市场环境等因素。在地域挑选上，有的会选择一线城市、二线省会城市或一些重点城市，划分一二三四类城市。一类城市包括：北上深广；?二类城市包括：天津、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、南京、苏州、杭州、重庆、成都、西安、厦门、福州等；三类城市包括：无锡、宁波、昆明、海口、大连、南宁、贵阳、太原、南昌、佛山、东莞、珠海等；四类城市包括：中山、惠州、嘉兴、南通、常州、温州、绍兴、烟台等。项目评判要点（2）项目性质及项目业态存在去化风险客群定位纯商业项目存在业态限制及去化风险住宅比例不低于70%。不考虑考量因素政策限制工业区块线内项目去化问题拆赔风险及周期的不确定性问题旧居住区改造项目在融资时亦需充分考量不同业态项目的客群定位以及政策限制、去化问题，融资机构通常不会考虑纯商业项目（去化风险）、工业区块线内项目（业态限制及去化风险）、旧居住区改造项目（拆赔风险及周期的不确定性问题），另外一般都要求住宅项目或商住项目中住宅比例不低于70%。当然，区位优越的项目则另当别论。项目评判要点（3）项目的经济可行性项目的经济性系项目收益的保障8%+15%净利润率税后成本利润率在提供项目融资前可通过楼面地价、经济技术指标、计容不计容面积、移交率、公建配套、可售物业面积、村企分配比例、有票成本等，对项目未来投资收益进行测算，并在综合估值的情况下，确定投资额度，合理设计安全垫。项目评判要点当地政策环境及项目变现风险在进行项目融资前需考虑当地的政策环境，当地是否存在限贷、限购、限售等政策，考虑到项目的去化难度及变现问题。项目是否存在硬伤或本质障碍如合法用地面积不足时可否通过调整更新单元、历史遗留违法建筑简易处理、调入合法用地指标（非农、征返或统筹留用地