商业房地产楼层效用系数指引.docxVIP

???????????????????????最新 料推荐??????????????????? 四川恒通（房地产、土地、资产）评估师事务所有限公司重庆分公司 川恒通渝评技〔 2010 〕 15 号 商业房地产楼层效用系数指引 本规则规范重庆分所评估商业用房调整各楼层效用系数， 分所商业房地产评估 （拆迁项目除 外）必须采用本准则规定的方法计算调整系数， 土地评估剩余法评估中涉及商业类房地产价 值测评的亦遵照执行。 结合重庆商业房地产的实际情况， 参照日本 《公共用地取得损失补偿基地细则》 及德国史基 莫氏的楼层经济价值表，结合本公司的重庆评估经验，制定楼层效用表和效用系数修正体 系。 楼层 标准系数 标准条件说 明 调增因素 调减因素 地上九层 32.0% 垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和 1 部直通停车库的垂 直升降电梯， 单层面积约 2500-4000 平方米 ①中庭有挑空井， 则挑空各层系数增加 10-15%；②自动梯有两对以上， 修正 3-5%，每增加一对修正 1.5%，最多不超过 7%；③直达停车库电 梯一部以上，每增加一部修正 1.5%，其他电梯 0.5%，最多不超过 4%；④其他能带来底层外 楼 层商气增加的因素 ①各层之间无自动步行梯，调减 20-25%；②无直达停车库电梯调减 5%③其他能带来底层外楼层商气减少的因素 地上八层 33.0% 地上七层 34.0% 地上六层 35.0% 地上五层 37.0% 地上四层 40.0% 地上三 45.0% 地上二层 58.0% 地上一层 100.0% 地下一层 50.0% 地下二层 33.0% 常见商业房修正 某大型商业裙楼 -1 至 6 层，中庭 -1 至 4 层有挑空井， 2 对自动扶梯，中庭有观光 电梯井 2 部，直达地下停车库电梯 2 部，单层面积约 3000 平方米的商业房楼层修正系数为： wk_ad_begin({pid : 21});wk_ad_after(21, function(){$(.ad-hidden).hide();}, function(){$(.ad-hidden).show();}); 楼层 标准系 数 标准条件说 明 调增因素 调减因素 估价对象修正说 明 各楼层系 1 ???????????????????????最新 料推荐??????????????????? 数调整幅度 估价对象楼层系数 地上九层 32.0% 垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和 1 部直通停车库的垂直升降电 梯，单层面积约 2500-4000 平方米 ①中庭有挑空井，则挑空各层系数增加 10-15%；②自动梯有两对以上，修正 3-5%，每增加 一对修正 1.5%，最多不超过 7%；③直达停车库电梯一部以上，每增加一部修正 1.5%，其他 电梯 0.5%，最多不超过 4%；④其他能带来底层外楼 层商气增加的因素 ①各层之间无自动步行梯，调减 20-25%；②无直达停车库电梯调减 5%③其他能带来底层外 楼层商气减少的因素 中庭 -1 至 4 层有挑空井，修正 12.5%， -1 至四层挑空井有 2 对自动扶梯修正 4%，中庭有观 光电梯井 2 部，直达地下停车库电梯 2 部，修正 2.5%，5-6 楼有两部直通车库电梯修正 1.5% / / 地上八层 33.0% / / 地上七层 34.0% / / 地上六层 35.0% 1.50% 35.5% 地上五层 37.0% 1.50% 37.6% 地上四层 40.0% 19.000% 47.6% 地 上 三 层 45.0% 19.000% 53.6% 地 上 二 层 58.0% 19.000% 69.0% 地 上 一 100.0% 0.000% 100.0% 地下一层 48.0% 19.000% 57.1% 地下二层 33.0% / / 2. 小型混合商业裙楼 1 至 3 层，直达地下停车库电梯 2 部的商业房楼层修正系数，各 层间为步行楼梯联接 楼层 标准系数 标准条件说明 调增因素 调减因素 估价对象修正说 明 各楼层系 数调整幅 度 估价对象楼层系数 地上九层 32.0% 垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和 1 部直通停车库的垂直升降电 梯，单层面积约 2500-4000 平 方米 ①中庭有挑空井，则挑空各层系数增加 10-15%；②自动梯有两对以上，修正 3-5%，每增加 一对修正 1.5%，最多不超过 7%；③直达停车库电梯一部以上，每增加一部修正 1.5%，其他 电梯 0.5%，最多不超过 4%；④其他能带来底层外楼层商气增加的因素 ①各层之间无自动步行梯，调减 20-25%；②无直达停车库电梯调减 5%③其他能带来底层外 楼层商