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第五章 房地产评估 一、单项选择题 1某可比交易实例成交地价为 3000元/m2，对应使用年期为 30年，若待估宗地出让年期 为 40 年，土地资本化率为 7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。 A . 2900 元 /m2 B . 3223 元 /m2 C. 3322 元 /m2 D. 4000 元 /m2 2．如果某房地产的售价为 5000 万元， 其中建筑物价格 3000 万元，地价 2000 万元， 该房地 产的年客观收益为 450 万元，建筑物的资本化率为 10%，那么土地的资本化率最接近于 （）。 A ．9% B ． 12.5% C．7.5% D ． 5% 3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了 A、B、C 三个参照物， 并分别得到 127 万元、 142 万元、 151万元三个评估结果。根据 A、B、C 三个参照物与被 评估对象的差异因素分析， 判定其结果的权重依次为 25%、40%和 35%，则被评估房产的评 估值最接近于（）。 A ． 140 万元 B ． 157.5 万元 C ． 141.4 万元 D ． 148.5 万元 4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物 10 栋， 账面原值 500 万元；设备 100 台，账面原值 1000 万元。评估中对 3 栋具有代表性的建筑物 进行估算，其重置成本为 180 万元，而该 3 栋建筑物的账面原值为 165 万元；同时选择 10 台具有代表性的设备进行了评估， 其重置成本为 150 万元，而该 10 台设备的账面原值为 120 万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。 A ． 1736.85 万元 B ． 1795.45 万元 C． 1818.36 万元 D ． 2100 万元 5．被评估建筑物账面价值 80万元， 1995年建成，要求评估 1998年该建筑物的重置成本。 根据调查得知， 被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从 1995年到 1998年每年比 上年提高分别为： 3%、3%、 2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。 A ． 86 万元 B ． 87 万元 C． 90 万元 D ． 85 万元 6. 某宗土地 2000平方米，土地上建一幢 10层的宾馆，宾馆首层面积为 1200平 方米，第2层至第 10层每层建筑面积为 1000平方米，则由此计算出的建筑容积 率为（ ） A．0． A．0．6 B．5．1 C．2 D．6 7．某砖混结构单层住宅宅基地 200平方米，建筑面积 120平方米， 月租金 3000元，土地还 原利率 8%，取得租金收入的年总成本为 8000 元，评估人员另用市场比较法求的土地使用 权价格每平方米 1200 元，建筑物的年纯收益为（）。 A . 8600 元 B. 8800 元 C. 9000 元 D . 12000 元 8．有一宗地，占地面积为 500 平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为 0.7，容积率 为 2.0，土地单价为 3000 元 /平方米，则楼面地价为（）。 A . 1000元/平方米 B. 1500元/平方米 C 2100 元/平方米 D 2800 元/平方米 有一宗地，出让年期为 50 年，已使用 30 年，资本化率为 1 0%，预计未来每年的收益为 5万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。 A 128 万元 B 141 万元 C 149 万元 D 150 万元 有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为 70 万元，资本化率为 8%，以后 未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长 1% ，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估 价值最近近于（）。 A 700 万元 B 800 万元 C 1000 万元 D 1100 万元 二、计算题 1 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有 关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元 /亩，开发费用 1.5 亿元 /平方公里， 当地银行贷款年利率为 9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 1 0%，土地所有权收益为土地成本的 1 0%，试估算该地产的市场价值。 某商业用房地产， 按国家规定其土地使用权最高年限为 40 年，现该房地产拟出租，出租 期为 10年，按租赁双方的租赁合同规定，前 5年租金是以第一年租金 8万元为基础，每年 按等比级数递增，每年递增比率为 2%，后 5 年租金按每年 1 5万元固定不变。假定资本化 率（折现率）为 10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 1 0年租期内的收益现值是 多少？ 要求： （1 ）按分段法计算并写出公式，其中后 5 年预期收益现值