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无效的房地产交易合同的处理 一、确认房产交易有效、无效的三个基本依据 房屋买卖合同有效还是无效，主要从以下三个方面进行审查： ( 一) 买卖双方事人的主体资格是否合法 审查内容有： 出卖人是否有民事行为能力，是否房屋所有人，是个人所 有还是共有，如果是共有，还要查明其他共有人是否同意卖；如果出卖人 不是房屋的所有人，则要查明其对出卖的房屋是否有法定的或委托的处分 权等。对于买受人则要审查是否有权买，如依照法律规定，机关、团体、 企业、事业单位非经所在地县以上人民政府批准不得购买城市私有房屋； 而农民则除法律，法规另有规定外，一般不许购买城市私有房屋；等等。 ( 二) 买卖双方的意思表示是否真实 房屋买卖合同应是双方当事人意思表示真实， 一致的民事法律行为， 意 思表示是否真实一致主要看：一方对他方是否有欺诈，胁迫，隐瞒或者乘 人之危使对方在违背真实意思情况下进行买卖行为：代理人是否未经授权 或超越授权范围以被代理人名义进行房屋买卖行为； 合同是否显失公平等。 ( 三 ) 是否符合法律的规定 二、无效的房地产交易表现形式 ( 一) 违反法律、政策的房地产交易 违反法律是指违反宪法， 《民法通则》和其他各种法律、行政法规以及 相应的地方性法规，规章等。 违反国家政策的房屋买卖， 是指国家法律虽无明文规定， 但国家政策已 作了明确规定，当事人违反国家政策的房屋买卖。在国家进行住房制度改 革的过程中，有关的重大决策，有时是先制定政策，经过一段实践，再将 执行政策的成熟经验条文化和规范化，上升为法律规范。 所以在确认无效的房屋买卖时， 除以法律为基本依据外， 还必须以国家 政策为重要依据。 违反法律和国家政策的房屋买卖主要有以下几种情形： 1 法的目的。 2 卖公有住宅。 3 4 承租人没有放弃优先购买权的情形下，出卖人将房屋卖给其他人。 5 犯原产权单位优先购买权的规定所进行的房屋买卖。 6 ( 二) 买卖双方当事人没有买房屋的主体资格所进行的房地产交易 主要包括以下几种情况： 1 2 3 4 效，但被代理人事后追认的，则为有效。 5 6 ( 三 ) 规避法律的房地产交易 1 指双方当事人以规避法律为达到自己的某一目的， 而共同实施的虚假的 房屋买卖。如为逃避债务而进行的所谓房屋买卖。 2 指双方当事人为了规避法律而实施的以一个表面的房屋买卖而掩盖另 一真实的民事法律行为。 ( 四) 买卖双方意思表示不真实的房地产交易 主要指一方以欺诈， 胁迫的手段或者乘人之危， 使对方在违背其真实意 志的情况下所进行的房屋买卖；同时也指一部分意思表示有瑕疵的房屋买 卖。具体包括以下几种情形： 1 指一方当事人采用隐瞒真实情况或捏造事实等欺骗手段， 致使对方当事 人发生错误而同自己进行的房屋买卖。其特点是一方进行欺诈确实出于故 意，另一方同意进行房屋买卖是上当受骗的结果。 2 指当事人一方用可能实现的使对方的名誉或其他利益受损失的行为相 要挟，迫使对方同意与其进行房屋买卖。 3 指当事人一方利用对方处于困难境地或迫于经济上的急需而进行的房 屋买卖。这种交易违背了民法上的等价有偿的原则，也不符合另一方当事 人的内心真实意愿。 4 是指一方当事人对行为的性质， 对方当事人以及其他重大问题生产了错 误认识而进行的房屋买卖。如将房屋租赁理解为房屋买卖。或者相反都是 对行为性质的重大误解。 5 是指一方当事人利用对方没有经验或其他有利地位， 致使双方进行的买 卖活动明显不合理，从而使对方遭受损失的房屋买卖。 ( 五) 违反法定形式的房地产交易 1 对此应根据当时的具体情况来确定。 对于历史上遗留下来的房屋买卖纠 纷，必须分析买卖手续不完备的原因，并考察其履行情况。对已经履行又 无其他违法行为的，就应该承认其有效。并令其补办房屋买卖手续。如