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长租公寓运营模式研究报告 POLY REAL ESTATE 2017 发展 资产管理中心 郭惠宁 蒋志超 李亮宇 李圆颖 李计相 崔 蓉 摘要 近期，购租并举政策频出， 层面对于租赁市场重视空前。 土地 “竞自持”在数个城市展开，开发商持有运营转型迫在眉 睫。市场普遍将目光集中在 “长租公寓”领域，将之视为 “购 租并举”落地的最主要形式。我司目前已拓展自持住宅近40万 ㎡，且尚有大量留存公寓物业，而长租公寓尚未正式切入。 经过对十余家长租公寓经营企业进入考察、调研和访谈 ，我们 深入 行业特点和行业未来趋势 ，借鉴凯德、万科等以地产 金融平台为核心动力的企业发展模式 ，结合保利自身特点 ，提 出了保利发展长租公寓业务的初步模式设想。 2 目录 CONTENTS 01 政策回顾及我司现状 04 战略定位选择 02 行业现状 05 投资策略思考 03 问题的提出 06 运营策略思考 购租并举政策频出 ，大中城市加快发展住房租赁市场，集体建设用地租赁试点 近期， 层面鼓励住房租赁的政策密集发布。7月20日，九部委联合发文；8月28日，国土部、住建部联合发 文，要求加快发展住房租赁市场，利用集体建设用地进行租赁住房建设，并选择 、上海、广州等十余个城 市作为试点。 2015年1月6 日 《住房城乡建设部关于 2016年2月2日《 关于深入推进新型城镇化建 2017年7月20 日九部委联合 《关于在人口 加快培育和发展住房租赁市场的指导 设的 》提出建立租购并举，支持不具备购 净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通 意见》提出支持房企将持有房源向社 房能力或意愿的常住人口租房居住。 知》提出建设 住房租赁交易服务平台，增 会出租，计划3年时间基本形成住房租 3月5日 上 首次在 工作报告层面 加租赁住房有效供应。并在大中城市开展试点 赁市场。 提出建立租购并举。 工作，允许差别化探索。 2015年11月19日 《 关于加 2016年6月3 日 《 关于加快培育 2016年12月14日 经济 2017年8月28 日 《利用集体建 快发展生活性服务业促进消费结构升级 和发展住房租赁市场的 》提出到 工作会议提出加快住房租 设用地建设租赁住房试点方 的指导意见》首次把公寓定性为生活性 2020年，基本形成住房租赁市场体系。鼓励 赁市场立法，加快机构化、案》，为构建城乡统一的建 服务业，享受行业税收和金融扶持政策。 发展住房租赁企业，允许改建房屋用于租赁。 规模化租赁企业发展。 设用地市场提供支撑。 4 各地 纷纷响应政策，试点城市积极创新落地 各城市通过税收、金融、 支持租赁企业 （尤其是国企）做大规模；增加租赁用地有效供应；优化户籍、 公积金等公共政策保障租户权益。 尝试共有产权住房试点，沈阳、佛山拟推行 “年限制” 机制。 表： 2017年试点省份和城市发布租赁政策内容概要 时间 发文主体 内容 7月7 日 规划和国土委发布住房建设规划2017年度实施计划，预计新增商品住房8万套，保障性住房和人才住房5万套。 深圳 8月9 日 住