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第五章、饭店投资管理 了解投资的一般概念特点；理解投资决策的基本原则。掌握固定资产的财务评价方法并能运用。熟悉固定资产投资决策分析；掌握饭店投资风险的内容、衡量及其管理对策。 第一节 饭店投资概念及其分类 一、概念： 饭店投资是饭店为了取得一定的收益或社会效益而将一定数量的资金投放于某种对象或事业的一种的行为。 二、分类 1、按投资时间的长短可以分为短期投资和长期投资 2、按投资发生作用的地点可分为对内投资和对外投资 3、按投资构成的资金性质可分为固定资产投资和流动资金投资 4、按投资在再生产过程中的作用可分为创始性投资和生产经营性投资 三、原则 市场调查 科学的决策程序 及时筹集资金 控制投资风险 纵观上海世博会背后的酒店 /news/shownews_220660_0_n.html 现金流量 现金流量是指酒店投资项目从投资开始之日计算期间内,各期现金流入量、现金流出量和现金净流量的金额。 现金流量 初始现金流量 营业现金流量 终结现金流量 第二节 饭店固定资产投资的财务评价 一、静态指标 （一）投资回收期（RPI） 投资回收期＝ 净现金流量＝ 指标评价 将计算结果与标准回收期进行比较，小于标准的回收期在财务上是可以接受的。 多项目进行比较，选择投资回收期短的方案。 一般适用于项目的初选 静态指标二 （二）投资利润率 投资利润率是指年度利润与投资额的比率，它反映每百元投资每年可创造的利润额。 静态指标的缺点 没有考虑到货币的时间价值 净现值没有考虑回收期后的现金流入量 投资利率润率指标难以确定具有代表性正常年份 二、动态指标一 （一）净现值（NPV=net present value） NPV＝∑【（CI-CO）t（l＋i）-t】　－投资额现值 CI一现金流人； CO—现金流出； (CI—CO）—第t年的净现金流量； i—折现率。 指标评价 l）NPV=0，说明该投资方案的盈利率正好等于折现率，从财务上说是“合格”项目，但它是一个边缘项目。 2）NPV＞O，说明该投资方案的盈利率大于折现率，从财务上说是“合格”项目，可以接受此方案。 3）NPV＜O说明该投资方案的盈利率达不到折现率水平，从财务上说是“不合格”项目，此方案应被舍弃。 练习题目 例：某旅游饭店准备进行一项投资，投资额为30万元，连续几年的净现金流量分别为8万元,12万元、18万元、15万元，贴现率为12％，则净现值为： NPV=8*(P/F, 12%,1)＋12*(P/F, 12%,2)+18*(P/F, 12%,3)+15*(P/F,12%,4)-30 =8*0.8929+12*0.7972+18*0.7118+15*0.6355-30 =7.1432+9.5664+12.8124+9.5325-30=9.0545 NPV＞O 可以投资项目 优缺点 优点：考虑了资金的时间价值；能科学反映投资项目的真正价值；考虑了项目计算期内的全部现金流量；考虑了项目的投资风险。 缺点：没有考虑到各个投资项目的投资额、投资期限；不能确定实际投资收益水平；难以确定现金流量及贴现率。 (二) 现值指数 ∑经营期各年现金流量现值 （三）内部收益率（IRR） 内部收益率（Internal Rate of Return）就是使投资项目各年净现金流量现值之和等于零的折现率 计算步骤 当现金流量相等时 计算净现值为零时的年金现值系数； 找出对应的折现率 根据插值法计算内含报酬率。 插值法 求近似函数的一种方法. 例如：假设与A1对应的数据是B1，与A2对应的数据是B2，现在已知与A对应的数据是B，A介于A1和A2之间，即下对应关系： 　　A1　　B1 　　A(?)　 B 　　A2　　B2 　　则可以按照（A1-A)/(A1-A2)=(B1-B)/(B1-B2)计算得出A的数值，其中A1、A2、B1、B2、B都是已知数据。 练习计算 某酒店拟购置一台设备，购入价为200，000元，预计可使用5年，净残值为30，000元。假设资金成本是10%，投产后每年可增加利润50，000元。 列式计算该投资方案的净现值及现值比率，内部收益率。 折旧=(200,000-30,000)/5=34,000 现金流量=50,000+34,000=84,000 （NPV=84,000*(P/A,10%,5) -200,000=118427 PI=1.59 IRR=31.25% 三 固定资产投资决策分析 1. 酒店固定资产投资范围 房屋及建筑物 机器设备 交通运输工具 家具设备 电器影视设备 文体娱乐设备 工艺摆设,消防等其它设备 2. 固定资产投资的特点 投资回收期长 变现能力差 资金占用数量相对稳定 投资数额大 3. 固定资产投资决策分