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山东东营酒店项目市场分析及定位策划报告 （摘要－管理公司版） 华美酒店顾问公司 2007–07 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 前言 1 第一章 总论 2 1.1 报告编制说明 2 1.2 报告编制公司简介 3 1.3 市场调查方法及说明 3 1.4 数据统计分析方法说明 4 1.5 术语解释 4 第二章 项目背景调查及分析 5 2.1 业主公司背景 5 2.2 项目城市区域概况 5 2.3 项目基本资料 6 2.4 酒店地理位置分析 6 第三章 东营市酒店业发展状况调查及分析 8 3.1 东营市旅游经济发展状况调查及分析 8 3.2 东营市高星级酒店发展情况调查及分析 10 3.3 东营市高星级酒店经营及客源情况调查及分析 17 3.4 东营市未来高星级酒店发展趋势分析 22 第四章 酒店开发战略分析 23 4.1 东营市发展规划对酒店开发战略影响分析 23 4.2 项目周边区域发展规划对酒店开发战略影响分析 23 4.3 对开发公司目前酒店开发战略的建议 23 第五章 酒店整体定位策划 24 5.1 酒店客源市场定位 24 5.2 酒店类型定位 25 5.3 酒店档次定位 27 5.4 酒店规模定位 28 5.5 酒店主题定位 29 第六章 酒店服务功能定位策划 31 6.1 酒店整体功能定位 31 6.2 酒店客房服务功能定位策划 31 6.3 酒店餐饮服务功能定位策划 34 6.4 酒店娱乐服务功能定位策划 36 6.5 酒店康体服务功能定位策划 37 6.6 酒店商业服务功能定位策划 37 6.7 酒店会议服务功能定位策划 38 6.8 酒店其它服务功能定位策划 38 6.9 酒店总体规划面积指标 39 第七章 酒店经营模式定位分析及经营合作伙伴引进策略 40 7.1 酒店经营模式定位分析 40 7.2 酒店管理公司引进策略 41 7.3 酒店经营合作伙伴引进策略 41 第八章 酒店竞争分析及竞争战略策划 42 8.1 酒店优劣势（SWOT）分析 42 8.2 酒店主要竞争对手优劣势（SWOT）分析 43 8.3 酒店竞争战略策划 45 第九章 酒店投资估算及分析 48 9.1 酒店建设及开业投资估算 48 9.2 酒店建设及开业投资敏感变动分析 48 第十章 酒店开业后15年内经营业绩预测及分析 49 10.1 酒店经营业绩预测基础数据定义及分析 49 10.2 酒店经营收入、成本费用及利润预测及分析 49 第十一章 酒店投资回报预测及分析 56 11.1 酒店建设融投资方案假定 56 11.2 项目投资内部收益率预测及分析 56 第十二章 报告要点综述及华美的建议 57 13.1 报告要点综述 57 13.2 华美的建议 58 前言 受东营新区酒店开发商――林总、胡总委托，“深圳华美酒店管理顾问有限公司”（ WWW.SAOHOTEL.COM，简称SAO华美酒店顾问）作为“东营新区酒店（暂定名）”项目的策划顾问，在经过对东营市及项目周边的酒店业、餐饮业、娱乐业、康体业实地考察调研、全方位的专业数据分析以及对酒店未来市场发展趋势的判断预测后，制订此《山东东营酒店项目市场分析及定位策划报告》。 总论 『提要：我们认为，一个酒店经营成功与否，最终取决于产品与市场需求的 结合，而市场需求是由区域经济发展决定的。因此，在调查研究和报告编写 过程中，我们始终坚持市场导向的原则，密切关注东营地区经济发展趋向，并把这种关注作为项目定位规划研究的重心。』 报告编制说明 可行性报告编制依据 SAO与开发商签订的服务合同； SAO基础数据库； 根据与开发商所签订的合同而实施的市场调查，并在实地调查过程中得到 的对本项目有针对性的大量真实有效数据； 开发商提供的项目地块图纸及资料； SAO东营酒店项目部，多次召开顾问论证会议所确定的基本定位； 在基本定位基础上，根据项目实际情况和有关本项目所涉及的财税政策， 进行投资分析和测算； 中华人民共和国《旅游涉外饭店星级的划分评定》（2003年版）； 东营市旅游局提供的部分旅游文件（内参）； 东营市统计局提供的统计年鉴； 2006年中国饭店业务统计。 报告编制公司简介 华美酒店顾问公司是目前国内领先的专业酒店及旅游房地产投资建设顾问公司，公司为投资酒店及旅游房地产的开发商提供项目投资、可行性研究、设计概念指导、经营方案策划、销售方案