2016年《理论方法》真题解析.docVIP

PAGE / NUMPAGES 关注“房地产估价师”微信民众号 及时获取备考资讯 2016年《理论方法》真题解析 　　一、单项选择题 　　1.关于房地产估价误差的说法,错误的是（　）。　　A.房地产估价难免会有误差　　B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差　　C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准　　D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 ?? 『正确参考参考答案』B『参考参考答案解析』本题考查的是房地产估价误差。判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是将它与真实价值进行比较,实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。实际成交价格可能存在价格扭曲失真,不一定是正常成交价格,所以一般不作为判断误差的标准。参见教材P10。 　　2.关于房地产估价结果的说法,错误的是（　）。　　A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见　　B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见　　C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同　　D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 ?? 『正确参考参考答案』B『参考参考答案解析』本题考查的是估价结果。B不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。违背职业道德的行为。参见教材P36。 　　3.估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是（　）。　　A.估价对象适宜采用多种方法估价　　B.各种估价方法都有一定的局限性　　C.各种估价方法之间具有理论统一性　　D.难以通过分析排除不适用的估价方法 ?? 『正确参考参考答案』B『参考参考答案解析』本题考查的是估价方法。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价,就是考虑到不同估价方法都有局限。参见教材P36。 　　4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（　）。　　A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加　　B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善　　C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区　　D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 ?? 『正确参考参考答案』D『参考参考答案解析』本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。D物业管理改善属于投资性增值。参见教材P67。 　　5.下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是（　）。　　A估价对象距离机场35公里　　B.估价对象东面临街,所临街道为城市主干道　　C.估价对象建筑物坐北朝南　　D.估价对象附近有三条公交线路经过 ?? 『正确参考参考答案』D『参考参考答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。D是交通情况的描述,和位置情况的描述是平行关系。参见教材P79～80。 　　6.下列影响房地产供求变化的因素中,不会引起房地产需求量增加的是（　）。　　A.消费者的收入水平增加　　B.该种房地产的价格水平下降　　C.该种房地产的开发成本上升　　D.消费者预期该种房地产价格上涨 ?? 『正确参考参考答案』C『参考参考答案解析』本题考查的是房地产需求。一般地说,某种房地产的价格上涨,需求减少。　　C开发成本上升,会减少给予。成本上升传导到价格上涨,会抑制需求。参见教材P113。 　　7.购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅,下列付款方式,名义价格和实际价格相符的是（　）。　　A.于成交日期一年后一次性支付所有款项　　B.于成交日期一次性付清,给予5%的优惠　　C.于成交日期支付50万元,余款在第一年年末支付　　D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付 ?? 『正确参考参考答案』D『参考参考答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。A延迟付款,B给予折扣,C也是延迟付款。名义价格都是高于实际价格的。D贷款需要偿还利息,其名义价格和实际价格相等,都是216万元。参见教材P106～107。 　　8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对科学的距离指标是（　）。　　A.空间直线距离　　B.交通线路距离　　C.交通时间距离　　D.经济距离 ?? 『正确参考参考答案』D『参考参考答案解析』本题考查的是房地产区位因素。经济距离是更科学但较复杂的一种距离,它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量,以反映距离。参见教材P132。 　　9.下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是（　）。　　A.朝向　　B.保温　　C.隔音