2017年《案例分析》真题解析.docVIP

PAGE / NUMPAGES 关注“房地产估价师”微信民众号 及时获取备考资讯 2017年《案例分析》真题解析 一、问答题（共3题,每题10分。请将参考参考答案写在答题纸对应的题号下） （一）估价对象为一个已出租的商铺,租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托,评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,搜集了相关资料,发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问： 1.采用收益法估价时,如何测算该商铺的有效毛收入？ 【参考参考答案】有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。 在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后,根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金,应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。 2.采用比较法估价时,如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？ 【参考参考答案】对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面： （1）租金组成内涵问题,如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题,选择可比实例时最好选择具有同一租金组成内涵的可比实例。 （2）租金的支付方式问题,如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一次性支付等,比较法估价时,应详细了解可比实例的租金支付方式。 （二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物,均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证,土地使用权类型为出让,用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款,委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问： 1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？ 【参考参考答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时,房地产价值=房地产重新购建成本-折旧,估价测算过程中应关注下列问题： （1）计算重新购建成本时,估价对象的范围,包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。 （2）计算折旧时,关注可能存在的物质折旧、效用折旧和经济折旧。 2.针对该估价对象特点,变现能力分析中重点分析说明哪些问题？ 【参考参考答案】估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。 （三）某市人民法院因司法拍卖需要,委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时,注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格,搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价,两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性,挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问： 1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？ 【参考参考答案】A别墅不宜选作可比实例,因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价,即公布的卖方的要价或报价、开价,它不是成交价格,且通常高于成交价格,挂牌价不是真实成交价,一般不能作为估价,但可作为了解市场行情的参考。 B别墅宜选作可比实例,因为B别墅是拍卖价,且区位状况和实物状况与估价对象具有良好的可比性,成交时间在半年以内,符合选作可比实例的要求。 2.选定可比实例后,为求得相应比较价值,除应进行房地产状况调整之外,还应对可比实例成交价格进行哪些处理？ 【参考参考答案】除进行房地产状况调整之外,还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较基础,建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位。 二、单项选择题（共3大题,10小题,每小题2分。每小题的备选参考参考答案只有1个最符合题意,请将这个参考参考答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一） 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍,公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。 1.针对上述情况,注册房地产估价师正确的处理方式是（　）。 A.认可委托人介绍,确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价 B.认可委托人介绍,在设定相应估价假设条件的前提下进行估价 C.不认可委托人介绍,因