2015年《理论方法》真题解析.docVIP

PAGE / NUMPAGES 关注“房地产估价师”微信民众号 及时获取备考资讯 2015年《理论方法》真题解析 　　一、单项选择题 　　3.估价对象为一栋复式住宅,其中“复式”一词表示的是估价对象的（　）。　　A.实体　　B.效用　　C.质量　　D.权益中的权利 ?? 『正确参考参考答案』B『参考参考答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的效用等方面。以一幢房屋为例,其有形的实体,就该房屋的建筑结构而言,是指它是砖木结构的,还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量,假如该房屋是砖木结构的,则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的,或者其施工质量如何；组合完成的效用,假如该房屋是砖木结构,采用的砖和木材的质量也相同,并且施工质量也是相同的,则是指它的空间布局如何,如住宅的户型如何。复式住宅属于估价对象的户型,即该组合完成的效用。参见教材P50。 　　4.下列经分类后的房地产中,不属于按实物形态分类的是（　）。　　A.未来状况下的房地产　　B.已灭失的房地产　　C.部分产权的房地产　　D.以房地产为主的整体资产 ?? 『正确参考参考答案』C『参考参考答案解析』本题考查的是按实物形态划分的种类。选项C,部分产权的房地产,属于按权益状况划分的种类。参见教材P70。 　　5.下列对某宗房地产状况的描述中,不属于位置描述的是（　）。　　A.该房地产位于28层办公楼的第8层　　B.该房地产500米内有地铁站点　　C.该房地产离机场约25公里　　D.该房地产坐北朝南 ?? 『正确参考参考答案』B『参考参考答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中对位置的描述,主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项B,属于区位状况描述中对交通状况的描述。参见教材P79～80。 　　6.某房地产的套内建筑面积为4000平方米,分摊的共有建筑面积为1000平方米,建筑面积单价为8000元/平方米,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元,则该房地产的土地单价为（　）元/平方米。　　A.7000　　B.8750　　C.11000　　D.13750 ?? 『正确参考参考答案』C『参考参考答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000m2；土地面积＝建筑面积/容积率＝2000 m2,；房地产总价＝8000×5000＝4000（万元）；土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200（万元）,土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000＝11000（元/ m2）。参见教材P104～106。 　　7.一套总价为30万元的住宅,在下列实际交易的付款方式中,最经济的是（　）（假定年利率为5%）。　　A.成交日期时一次性付清,给予3%的价格优惠　　B.成交日期交付10万元,余款在一年内每半年支付10万元　　C.在成交日期的一年后一次性付清　　D.成交日期支付5万元,余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付 ?? 『正确参考参考答案』C『参考参考答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。A实际价格=30×（1－3%）＝29.1（万元）；　　B实际价格=10＋10/1.050.5＋10/1.05＝29.283万元；C实际价格=30/1.05＝28.5714万元；　　D分年等额付款额＝25×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝3.2376（万元）,则实际付款额＝5＋3.2376/5%×[1－1/（1＋5%）10]＝5＋25＝30万元。延期付款要计算利息,名义价格=实际价格。参见教材P106～107。 　　9.下列影响房地产价格的自身因素中,不属于房地产实物因素的是（　）。　　A.建筑结构　　B.周围环境　　C.建筑物内空间布局　　D.土地开发程度 ?? 『正确参考参考答案』B『参考参考答案解析』本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素,土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑效用；外观；新旧程度。B周围环境属于房地产区位因素。参见教材P122～126、134。 　　10.下列影响某宗建设用地价格的因素中,不属于权益因素的是（　）。　　A.土地用途　　B.所在区域绿化水平　　C.土地容积率　　D.土地使用期限 ?? 『正确参考参考答案』B『参考参考答案解析』本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中,对房地产利用的限制可归纳为3个