北京市石景山鲁谷项目市场调研.docx

石景山鲁谷项目市场调研暨产品定 位建议报告 北京成业行谨呈 2007年7月26日 （内部资料谨慎保存） 报告提纲 刖言 刖言 市场调查调研结论项目分析 市场调查 调研结论 项目分析 四、产品定位五、建筑设计 四、 产品定位 五、 建筑设计 附件：委托设计任务书 、八 — 前 言 调研目的 在参加本项目地块招投标前期，我们进行了市场调研和定位策划研究，确定 了项目开发的基本方向和原则。本报告是在此基础上进行的重点调查及对产品定 位的深入研究，旨在为委托设计任务书提供依据。 调研内容 1、宏观市场概况 2、土地市场调查 3、竞争楼盘调查 4、深度访谈 、市场调研 、市场调研 1、宏观市场概况 2006年末北京全市常住人口 1581万，生产总值7720.3亿元，人均收入19978 元。全市商品房销售面积2607.6万平方，商品房销售额2159亿元。商品住宅空 置494.1万平方，减少305.6万平方。 根据规划，到2020年，只有1/10的北京人还住在城里。近郊人口达到 58.56%。 北京市未来城市规划：两轴一两带一多中心 I l>L ■ F 吕平怀柔:/二S%IA.\r1 / 至.厂‘3 J■ ?? "忙 吕平 怀柔:/二 S %IA. \ r 1 / 至.厂‘ 3 J ■ ?? "忙 r ■ % IF* O 1:ps北取IIL'EI細：■ , ?甲襁跻 1 :ps北取 II L'EI細：■ , ?甲 襁跻Hi —X \ 宅中央商务区 从北京城市规划看石景山区未来发展 石景山区未来是北京市的8 石景山区未来是北京市的8个城市职能中心之 石景山综合服务中心, 意味着最适宜生石景山区的功能定位是“一区、三中心” 。石景山区委、区政府确立为首都休 闲娱乐中心区，即 CRD( Ca pi tai Recreation District 活的地方! 意味着最适宜生 石景山片区优势 地铁1号线、五环、多条公交线路、旅游路线与市区紧密相连；京西交通枢 纽优势。北京市城区绿化率最高的地区， 同时是全市唯一拥有山林的城区。 通过 首钢的搬迁，石景山区将重点发展文化娱乐产业，成为北京最适合生活的地方。 首钢搬迁后西长安街延长线将被打通， 直接通到门头沟，穿过首钢的区域基本定 位为“中央办公区”，已有中央单位表示愿意搬迁。 石景山房地产市场 2003年以来发展速度很快。现有常住人口中一半左右在城区就业，基本靠地铁解决交通问题。除去投资客，中青年是石景山区购房主要群体。目前石景山 鲁谷片区二手房均价8000-9000元/平方米，新盘均价突破10000元/平米。预计 2007-2008年，石景山房地产市场仍然是稳中有升的局面。 2、土地市场调查 2006-2007年石景山土地出让供应情况统计 成交 时间 地块名称 土地面积 建筑面积 成交价 楼面地价 中标公司 用地性质 2006 银河商务 8462.625 29136.20 10500 万 3603.76 中铁建设 商业服务 4-20 区一期 rf 4 rf 元 元 集团 业、写字楼 2006 金鼎商贸 65355.3 154834.6 43732.080 2824.44 北京实兴 居住、商业 4-20 区用地 rf rf 6 万元 元 腾飞置业 2007 金顶街三 211102.8 427200 124800 2921.35 北京首钢 居住（含基 5-18 区住宅及 33 rf rf 万元 元 房地产 础教育）、 配套项目 公共设施、 用地 绿地 2007 银河商务 69968.38 208344.9 52000 万 2495.86 大连万达 公共设施 5-29 区二期 7 rf 2 rf 元 元 集团 用地（C） 2007 鲁 谷 11812.2 52545 rf 22841 万 4346.94 北京金第 居住用地 5-29 G804 号 rf 元 元 房地产、 居住用地 成业行 即将上市地块 2007 衙门口地 290000 43 万 rf， 东至西五环路、南至京原路、西至 居住及配 -2-2 块 rf 含经适房 101铁路线、 北至锅炉厂南路 套项目 拟推出土地一级开发项目情况 2006 衙门口东 不详 不详 不详 不详 北京京汉 居住 4-14 路北侧地 房地产  2007 南宫住宅 26.45 公 25.29 万 不详 不详 北京天泰 居住及配 1-9 小区用地 顷 平方米 兴业置业 套 2007 北京国 40公顷 11.8 万 不详 不详 不详 商业 2-2 际雕塑 rf,地上 园地下 2.9 万rf 文化娱 地下8.9 乐中心 万rf 2007 老古城 39.32 万 70 万 rf, 不详 不详 不详 住宅商业 2-2 综合改 rf 住宅42 教育综合 造 万rf,商