地产企业铁狮门发展模式研究.docx

在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了 “纵向一体化 +小股操盘 ”的重运营轻资产模式。前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。这种对全价值链的覆 盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。二者相互推动，形成双轮驱动之势。 近年来，随着拿地和融资成本的不断上涨，房地产业已经告别了高回报的 “黄金时代 ”，走向理性发展的 “白银时代 ”，传统的重资产开发模式也越来越难以为继。自 2013 年起，国内房地 产标杆企业万科宣布与美国铁狮门地产公司进行战略合作，随后万科管理层公开表示要学习铁狮门的发展模式，对此更是极尽溢美之词。此外，像龙湖、朗诗、旭辉等房企也相继启动了类似的轻资产转型。那么铁狮门到底具有哪些过人之处，令众多国内房企纷纷将其奉为学习的榜样？ “他山之石，可以攻玉 ”，我们希望通过对铁狮门发展历程及发展模式的研究，并结合此类模式在国内的实践，从而为海航地产未来的发展提供可能的选项。 铁狮门是谁 铁狮门（ TISHMAN SPEYER ）于 1978 年在美国成立，是世界一流的地产业主、开发商、运 营商以及基金管理公司。公司起先只在美国市场拓开自己的业务领域，但经过 10 年的发展， 铁狮门开启了国际化路线： 1988 年成为首家进军欧洲市场的美国房地产开发商， 1995 年又成 功打入拉美市场，随着亚洲房地产市场的兴起，铁狮门相继进入印度和中国两大市场。 经过 30 余年的发展，铁狮门在北美、欧洲、拉美、印度和中国等地投资、开发和运营的项目 超过 380 个，总物业面积超过 1520 亿平方英尺（ 141 亿平方米），物业资产总值超过 782 亿 美元。 此外，作为国际地标缔造者，在铁狮门参与建设、持有的物业当中不乏国际知名的建筑，其中包括纽约洛克菲勒中心、克莱斯勒中心及扬基体育场；法兰克福商品交易会大厦及歌剧大楼、柏林索尼中心；巴西圣保罗北方大厦及里约热内卢温图拉双塔等。 成功之道：重运营、轻资产 在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了 “纵向一体化 +小股操盘 ”的重运营轻资产模式。前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。这种对全价值链的覆 盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。二者相互推动，形成双轮驱动之势。 重运营：纵向一体化的发展模式 作为世界一流的地产商，铁狮门将自己的产业链延伸至行业的各个领域，包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理和可持续发展。尤其是对前端的投融资管理以及后端的物业运营管理的成熟操作，在高端物业的投资和管理中表现突出，让铁狮门不断攫取微笑曲线两端的高额收益，同时也放大了品牌与服务的价值。 轻资产： “小股操盘 ”的基金模式 何为 “小股操盘 ”？ “小股操盘 ”就是通过减少资金占比来提高资金使用效率，以最少的资金投入实现收益的最大化。通常，在项目开发运营的过程中，一方在不控股的情况下，借助制度安排，通过投入少 量资金（铁狮门一般的出资比例约为 5%，凯德置地约为 20%）以及输出品牌和管理，获得项目的整体运营权，撬动更多的资金，嫁接外部资源。 如何实现 “小股操盘 ”? 铁狮门的 “小股操盘 ”是通过基金的形式实现的。作为一家非上市公司，金融能力就成为其最为关注的核心。 1997 年，铁狮门发起设立了第一支私募基金，此后又相继发起了十余支私募基金和一支上市基金。基金模式不仅加速了铁狮门的扩张，也为它贡献了丰厚的收益。铁狮 门以不到 5%的资本投入，分享了项目 40%以上的收益。我们以 TSOF 基金为例，来分析铁狮门如何通过基金模式实现小股操盘，并且获得超额收益。 股权结构：设计合理、分权制衡 2004 年 12 月 1 日，铁狮门写字楼基金（ TSOF）在澳大利亚上市。基金的实际控制人是 Prime Plus，其股权结构是： GICr 作为外部投资人持有 49%的 A 类股权，代表 TSOF 份额持 有人的 Empire Hawkeye 持有 49.99%的 B 类股权，代表铁狮门经营团队的 TST PH 持有 1.01% 的 C 类股权。 公司名称 缩写 含义 Tishman Speyer Properties L.P TSP 铁狮门公司 Tishman Speyer Office Fund TSOF 铁狮门旗下专门投资写字 楼的信托基金 Tishman Speyer Australia Limited TSAL TSOF 的份额发行人和责任 实体 Tishman Speyer Australia Asset Manager L.L.C TS Manager 与 Empire Hawkeye