土地估价剩余法教学PPT课件.ppt

2、估算专业费用 包括建筑师的建筑设计费、预算师的工程概预算费等，一般采用建筑费的一定比率估算。 3、估算不可预见费 为保证估价结果的安全； 一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。 4、确定开发建设周期，估算利息 开发建设周期：指从取得土地使用权到不动产销售或出租完毕这一段时间。 分为3阶段： 规划设计和工程预算期 取得土地使用权——开工建设 工程建设期 开工——竣工 空置或租售期 工程竣工——销售完毕 　　利息即开发全部预付资本的融资成本。不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等，这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。因此，这些费用在开发建设过程中所占用的时间长短也各不相同。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。 地价款在取得土地使用权时就要付出，所以要占用整个开发建设周期： 地价款的利息=地价款 开发建筑费、专业费 若在开发期内均匀投入，则 5、估算税金 包括建成后不动产的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前政策估算。 6、估算开发完成后的不动产租售费用 指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等。 7、估算开发商的合理利润 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，后者称为投资回报率。 比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。 如： 英国一：般为预付总资本的20%或不动产总价的17% 北京：投资汇报率按投资年期不同而不同：1年为20%，2年为30%，3年为40%。 （五）计算和确定估价额 地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润 上述公式计算的剩余值是开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用。 由于取得土地使用权时，除了支付地价款，还有支付法律手续费、土地估价费、登记发证费等，所以必须从上述剩余值中扣除。一般按一定比例扣除。 如：剩余法计算出剩余值为1000万元，取得土地使用权的法律、估价和证书费等估计为地价款的2%，则地价为： 1000/（1+2%）=980.4万元 最后，结合经验和其他因素，综合确定估价额。 　　此时在以上公式中，虽然公式右边的利息中也含有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会含有地价未知数，但等式中只有地价这一未知数，因此，并不影响地价额的计算。在剩余法估价计算中，也可采用另一种方式计算，以避免出现等式两边都含有未知数的情形。即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、不可预见费的利息，地价的利息暂不计，然后将各项数据代人上式即可得到地价额，只不过这一地价额是不动产开发完成时的地价额，只需将这一数额贴现即可得到当前的地价值。这是一种国外剩余法估价计算中经常采用的方法，在国内也有 采用。需要指出的是：这两种计算方法的实质完全相同，即等式两端的值应在同一个时点，其计算结果也应完全一致。 四、应用剩余法估价的常见问题 客观问题： 1、信息滞后。估价师长期运用原始资料,相应建筑成本、税费、利息、劳务费用等资料有关部门提供滞后,长期使用最初得到的信息,这使得在使用剩余法进行评估时,替代性和最高最有效利用性大打折扣， 2、信息资料没有共享通道。各类资料不透明,使得投资收益率和利润率这一评估参数几乎无法真实反映利润情况,故这两个因素很大程度上制约了评估精度。 3、委托方提供资料真实可靠性不高。主要是利益所驱,使得提供的容积率一般低于实际建造的容积率,用途一般不是实际用途,这使得评估中成本的估价就不真实 主观问题： 1、由于估价师闭门造车,只凭经验就自行确定售价、成本、拆迁费用等,只为了完成估价规程中两种方法要求,进行凑数。 2、估价师带着结果去确定参数,整个估价过程受结果支配,缺乏市场调查的主动性。?由于估价经验不足,所选择的参数没有考虑非市场行为对价格产生的影响;对评估宗地所在地区地价走势把握不准;对房地产中各类不同物业的特征,缺乏了解,没有抓住评估对象类似物业的主要特征,使得建筑成本有误,对影响评估物价值的主要因素的修正与次要因素修正主次不分;不按技术规范操作 3、不按照估价程序,顺序颠倒,或有的干脆缺少用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等,最重要的是选择最佳的土地用途这项。 4、计算中参数使用错误或前后不一致。 5、利息、利润计算错误;计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式。 6、在评估中没有全部弄清方法概念,公式运用多项减项或步骤不全等原因,造成评估结果偏差的现象时有发生。 7、不依据剩余法适用范围,对不适宜用剩余法评估的宗地进行了剩余法评估。例如仓储、征地、加油站等地的评估。 土地估价方法-------剩余法