富豪青年国际广场项目立项申报建议书.doc

审核通过，存档整理。 受控资料，禁止外传 第一章总论 一、项目概况 （一）项EI名称 富豪青年国际广场 （-）建设地点 本项目位于烟台市福山区福海路东，天府街北侧。 （三）主要建设指标 该项目规划总用地范围11.23公顷（计112300 m2, 168. 45 亩），居住总户数1000户，小区内设有大型地下停车场，大型购 物超市及门市网点、幼儿园、托儿所以及小区会所等全面配套设 施。 开发总面积：15.22万平方米 住宅面积：10.55万平方米 商业用房建筑面积：4. 67万平方米 建筑密度：21.94% 容积率:1.56 （三） 项目承办单位 烟台天府房地产开发有限公司 （四） 可行性研究报告编制单位 编制单位：烟台市工业设计研究院有限公司 资质等级：工程咨询乙级，证书编号：工咨乙1031419001 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 二、 可行性研究的依据 1、 项目建设单位关于编制本项0可行性研究报告的委托书 2、 旧村改造项日规划方案 3、 国家现行政策、法规及有关设计规范 4、 项目建设单位提供的有关技术基础资料 三、 研究范围及内容 1、 项目背景及建设的必要性 2、 市场分析 3、 建设规模 4、 建筑设计方案 5、 环境保护与节能 6、 项目实施进度安排 7、 物业管理 8、 投资估算与资金筹措 9、 财务效益评估 10、 不确定性分析 四、 研究结论 该项目占地168. 45亩，总建筑面积15. 22万平方米。 本项目固定资产投资21535.94万元。其中，企业自筹 17535. 94万元（项口资本金12405. 98万元，预售收入5129. 96 万元），银行贷款4000万元。 项目完成后平均可实现销售收入34237万元，实现利润总额 10646.83万元，投资利润率为49. 44%,投资净利润率为33. 12%。 项目住宅部分将向社会提供约1000套优质商品住房，将为 客户展示出一个具有超前性和导向性的住宅楼新模式，推动本市 及周围地区住宅建设的发展，缓解市区住房紧张状况，满足当地 人民住房需求，促进国家房改政策的实施，推动国民经济的发展。 项目商业部分可向市场提供近5万平方米的经营面积，对于 健全区域商业配套、活跃区域商业气氛、带动市场发展起到积极 作用。 项0的建设开发具有良好的经济效益和社会效益，因此本项 目的建设是必要的、可行的。 五、项目主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标见下表 序号 项 H 单 位 数量 1 项目占地面积 万平方米 11.23 2 总建筑面积 万平方米 15. 22 3 住宅套数 套 1000 4 住宅建筑面积 万平方米 10. 55 5 商业用房建筑面积 万平方米 4. 67 6 工程费用 万元 20335.94 7 经营资金 万元 1200 8 建筑容积率 % 1.56 9 固定资产投资 万元 21535.94 10 单位建筑面积平均造价 元/平方米 1415 第二章 项目提出的背景及建设的必要性 一、项目提出的背景 自我国提出要把住宅业培育成新的经济增长点和支柱产业 以来，我国的房地产业尤其是住宅产业先抑后扬，于三年前走出 低谷，房价开始触底反弹，2000年开始呈现供销两旺的局面， 从竞争实力和投资循环等多方面看，我国的房地产业已经具备了 成为支柱产业的必要条件。 房地产业的发展与国民经济发展呈正相关关系，经验表明， 当国民经济发展速度在5%至8%时，厉地产处于稳定发展状态； 当国民经济发展速度大丁 8%时，房地产开始高速增长。我国经 济已经连续多年以大于或相当于8%的高速度增长，人民群众的 生活水平和消费水平有了很大的提高，人们对住房的要求不再局 限于基本居住空间的基础上，对改善居住质量的愿望强烈，伴随 着国家一系列促进住房消费政策的出台，极大的推动了城市居民 购房置业，1999年开始的商品房热销局面一直延续到现在。 根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的指示精神， 到1998年底，我省已基本停止了住房实物分配，逐步实行住房 分配货币化，烟台市政府为了更好的贯彻国务院、省政府关于深 化住房制度改革的指示精神，同时也为了更好的发展烟台市房地 产业，决定调整住房投资结构，一是逐步开发建设一批适合于广 大双职工低收入阶层居住的住宅，以便尽快解决困难职工的住房 问题；二是建设一部分大面积，高档次住宅，激励社会消费，拉 动经济增长。 在市场经济条件下，有效的市场需求决定了市场供给，烟台 市高层次的新型住宅小区供不应求，尤其是本项目周边区域，通 过本公司前三期工程项0的热销可以验证。此类小区的供给结构 与市场需求仍不相适应，供不应求，本项目就是在此基础上提出 的。 二、项目建设的必要性 （一）符合国家产业政策及地方发展规划的要求 建设“经济适川的商品住宅”是当