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市场及产品分析
一、地块资源分析
1、 地块经济技术指标
□总用地面积:220000平方米
□容积率:4.5
□规划总建筑面积:约100万平方米(含地下人防工程面积)
□主要建设内容:商业步行街,大型综合商场、酒店式公寓、办公综合楼、
高档住宅区、学校和医院等相关配套设施
2、 地块环境
如下图所示,地块位于江苏省淮安市涟水县安东中路东侧、常青大道北 侧、金城路西侧、涟河风光带南侧。南邻东商城、西邻正在建设的中央城商业 步行街、北边为沿河风光带。
地块南、西侧的两条路是涟水老城区的两条十字主干道,该地块位于涟水 县老城商圈的核心位置,是涟水最具商业地产投资价值的位置之一。
3、 地块拆迁安置
该地块上建筑包括商业门面、多层及单层住宅,主要情况如下:
1、 单位办公用房主要有:药监局、武警中队、看守所、连城派出所、红日 中学、物价局、堤防管理所、涟城电管站、农机局、向阳小学、仁慈医院。经 过测算,在政府解决用地指标的情况下,上述搬迁异地重建费用约为6000万 元(向阳小学、仁慈医院就地安置)。
2、 建议将向阳小学、红日中学在本地块内规划重建,以增加地块附加值。
3、 住宅和商业拆迁安置房有:根据拆迁办提供数据住宅约160000平方 米,商业用房约20000平方米。
渠北路
北门广场
中央城地块,占地370亩,建筑 面积100万平米,商业面积30 万平方米,项目正在建设中。
常青西人道
西商城地块已
安东商业广场
(苏果超市)
涟河风光带
信用社大楼 建议保留
木案地块 面积33()亩
常青东大道
1
1
1
东商城地块2011年3月9 LI被摘牌 地块实际转让面积约191亩,摘牌价 1.9亿元。实际操作方式就地安置,安 置房抵充土地款。
该地块与木案比较类似。
二、项目SWOT分析及项目定位
1、SWOT分析
S (优势)
W (劣勒
■主城中心,区位优势明显;
■地块单位较多,学校医院需要安置
■位于安东路商业圈核心,商业氛围浓厚,人气
■基地拆迁存在不可确定因素影响;
聚集力强;
■紧邻城市主干道,噪音、尾气污染较大。
■城市快速干道,路网发达,交通便利;
■邻近城市中心成熟生活密集区,教育人文环境
好。
O (机会)
T (威胁)
■涟水城市中心区域土地出让稀缺,未来同质物
■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈;
业上市量有限;
■区域内竞争项目包装宣传好,工程进度优于
■安东路商业圈辐射范围不断扩大,档次提升;
本项目;
■楼市行情整体走高,主城中心楼盘关注度提
■绝版地段造成高单价,市场接受度存在风
咼。
险。
由分析可知,本项目最大的优势在于地处涟水城市中心区域和安东路商圈 的核心位置,拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施,项目的主要 威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流,以及拆迁过程中的不确定 因素对工程进度的影响。
如何有效减小竞争风险,发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方 向所在。
2、项目市场定位
项目市场定位,需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情 况,市场定位思考如下:
主要建设商业步行街,大型综合商场、酒店式公寓、办公综合楼、高档住 宅区、学校和医院等。
地块位于安东路商圈的中心地带,安东路东侧,商业发达和人气充足是主 要特征和先天优势。充分利用这种特征,将其转化成涟水主城稀缺地段的优质 资源,项目内规划建设48层超高层建筑,打造一个集居住、商务、休闲、购物 功能于一体的高档生活圈。
3、项目产品定位
本项目建设内容为商业步行街、大型综合商场、酒店式公寓、办公综合
楼、高档住宅区、学校和医院等。
地块周边楼盘产品一览:
项目名称
定位
中央城
商业步行街、写字楼、高层住宅(100万平方米,30万商业建
筑
东商城地块
191亩、容积率4.5、商住用途;2011年3月9日摘牌
西商城地块
商业住宅高层、2010年12月摘牌
东大坳地块
商业住宅用途、2011年2月摘牌
金地国际花园
高层住宅区,在建
由此可见,区域内物业类型丰富,以商业住宅为主,高投资收益是普遍采
取的定位。
综合本地块特征,产品定位思考如下:
安东路商圈时尚生活特区
项目所在区域交通便利、配套齐全,居住人口稠密,是一个标准的“优质 生活圈”。本项目需依托安东路商圈资源,打造一个商业人气高、适宜居住、
可办公,具有极大投资潜力的时尚生活特区。
建议本项目依托安东路商圈成熟的商业配套和超高的人气,以打造高档商 业步行街、偏居住功能的高档住宅区形象切入,同时提升其投资价值,兼考虑 部分商务功能。
4、项目客群定位
房地产项目的客群主要包括:主力客群、辅助客群、延伸客群。
>主力客群——中青年城市中产阶级
在本案及周边工作生活,崇尚方便、快捷、高效的现代生活方式,事业 处于高速发展期,经济较强的中青年,年龄在3
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