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南京新宇房产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同案 【案由】 民事?—＞? 合同、无因管理、不当得利纠纷 ▲?—＞? 合同纠纷?—＞? 买卖合同纠纷 【文书性质】 判决书 【审结日期】 2004.09.06 【审理法院】 江苏省南京市中级人民法院 【审理程序】 终审 【民事权责情节】 显失公平， 撤销， 实际履行， 情势变更， 违约金， 过错， 建筑物， 赔偿损失， 支付违约金， 合同约定 【诉讼关键词】 诚实信用原则， 诉讼请求， 维持原判 【来源】 《最高人民法院公报》 2006年第6期(总:116期) 【核心术语、争议焦点、案例要旨】 　核心术语： 合同的解除， 违约责任， 合同目的 　争议焦点： 1.在履约成本过高，无法实现合同目的的情况下，有违约行为的一方当事人是否可以要求解除依法签订并已经生效的买卖合同？ 　案例要旨： 　　我国《合同法》规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为相比其他责任方式，继续履行更有利于实现合同目的。但同时《合同法》第一百一十条又对此规定了例外情形，“履行费用过高”就是其中之一。判断履行费用是否过高，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行。当违约方继续履约所需的财力、物力超过双方基于合同履行所能获得的利益时，就属于履行费用过高。此时，继续履行不能实现合同目的，人民法院应从衡平双方当事人利益受损状况和长远利益考虑，遵循公平和诚实信用原则，允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。 【案例索引】一审：江苏省南京市玄武区人民法院[2003]玄民一初字第1776号（2004年4月30日）二审：南京市中级人民法院[2004]宁民四终字第470号（2004年9月6日） 【裁判摘要】　　一、根据 合同法第 一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。　　二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。　　原告：江苏省南京新宇房产开发有限公司。　　法定代表人：周秋隆，该公司总经理。　　被告：冯玉梅。　　原告江苏省南京新宇房产开发有限公司(以下简称新宇公司)因与被告冯玉梅发生商铺买卖合同纠纷，向江苏省南京市玄武区人民法院提起诉讼。　　原告诉称：被告与原告签订商铺买卖合同一份，购买原告开发建设的时代广场第二层一间商铺。被告付清了购房款，原告也已将该商铺交付被告使用。1999年6月 18日，在时代广场租房的江苏嘉和百货有限公司(以下简称嘉和公司)因经营不善，遭到哄抢后倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业。当年12月，购物中心又在时代广场开业。由于经营成本过高，各小业主不服从物业管理，不交纳物业管理费，购物中心也于2002年1月停业。时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉购买的商铺，还与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。为维护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺。其间，原告的股权经历二次调整。新的股东认为，前两次停业，是经营者选择的经营方向与方式不对造成的，因此决定将原经营衣帽箱包等项目，改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目；将原来的市场铺位式经营，改变为统一经营。为此，原告开始回收已售出的商铺，对时代广场重新布局。目前时代广场中150余家商铺，回收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，今后也不可能恢复。由于这两家业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。上述情形构成情势变更。请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同，被告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外，愿意给予合理的经济补偿。　　原告提交以下证据：　　1．商铺买卖合同，用以证明双方当事人之间存在着商铺买卖关系；　　2．物业交接记录，用以证明原告已将商铺交付给被告；　　3．新街口公安派出所告示，用以证明时代广场前两次开业后秩序混乱，无法正常经营；　　4．新宇公司会议纪要，用