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容积率与产品的对应关系 .精品课件. * 先看几个现象,思考容积率在项目开发中的影响 当容积率从1.6到2.2的时候,产品类型发生了变化,客户层面发生了变化,面积上去了,可是出现了: ?市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数? ?开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了? ?增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大?面积越多,利润越低,开发商问问什么? .精品课件. * 先看几个现象,思考容积率在项目开发中的影响 当容积率从2.8到3.4的时候,做出了不想要的产品,销售受阻,开发商反思: ?市场难以接受一梯四户的产品,开发商想要的一梯两户没做出来? ?面积上去了,开发商却由喜到悲,后悔不已? ?为什么没有做出想要的产品? .精品课件. * 先看几个现象,思考容积率在项目开发中的影响 市场非常成熟的一线城市,一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2: ?竞争对手的规模大,产品成熟度高,品牌影响力强,向品质超越有可能吗? ?别人做品质是为了后期开发,我们降低了容积率是为什么,后期已经没有土地了? ?高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢? .精品课件. * 先看几个现象,思考容积率在项目开发中的影响 某中档次的花园洋房社区,开发商要求容积率1.6,一梯两户,平均6层: ?为何三房两厅不给我做120-125,都超过140? ?销售均价比邻近楼盘低200元/平方米,销售速度还没别人快,人家还没做广告,我们已经海陆空齐上? .精品课件. * 对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式 谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限 在传统的思维模式中,容积率越高利润越高,于是开发商们: ①不断的要求提高容积率; ②不断的偷面积; ③不断的公关; ④你要是降低了他的容积率,他感觉就是让他少赚钱; ⑤维容积率第一的原则,以为容积率上去了,自己就多赚了。 .精品课件. * 实际上应该怎么理解容积率? 基本概念 .精品课件. * 实际上应该怎么理解容积率? 基本概念 .精品课件. * 影响建筑密度的因素1 .精品课件. * 影响建筑密度的因素2 .精品课件. * 影响建筑密度的因素3 .精品课件. * 影响平均层数的因素 ①建筑限②高经济性③公摊面积 .精品课件. * 其他因素——建筑退线 由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系,不允许紧贴红线进行建设,一般都会退后一段距离; 建筑退让距离,与项目所处的位置、周边的状况相关。 .精品课件. * 决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局 .精品课件. * 决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局 一、点群式布局(组团式布局) 特点: 点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑,有规律或自由地布置,从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变,楼栋布置更灵活,很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。 .精品课件. * 决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局 二、行列式布局 特点: 行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅,按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利,所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明,使每户都能获得良好的日照、通风条件,居住起来舒适度高。 .精品课件. * 决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局 三、围合式布局 特点: 所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计,仿中国传统建筑遗风,创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时,半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间,共有的中庭空间,营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹,采光更为通透,通风更为顺畅。 .精品课件. * 不同容积率区间的住宅类型 .精品课件. * 容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性 .精品课件. * 为实现销售金额最高,应尽量提高单价高的产品建筑面积
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